投资商铺时，应该考虑哪些因素呢？

商铺投资需要非常非常慎重！X3！商铺投资是否能创造可观的收益主要是看商铺自身能否符合商业发展的规律。什么是商业发展的规律呢？简单说，你买了商铺有人租，租商铺的人无非就是做生意，他的生意要好，他能够赚到

投资商铺时，应该考虑哪些因素呢？商铺投资需要非常非常慎重！X3！
商铺投资是否能创造可观的收益主要是看商铺自身能否符合商业发展的规律。
什么是商业发展的规律呢？
简单说，你买了商铺有人租，租商铺的人无非就是做生意，他的生意要好，他能够赚到钱，你才可以持续收租，他赚到的钱越多，你未来才能按照计划不断上涨租金；如果他赚不到钱，肯定就会退租，进而业主就不能持续创收。
这几个月见过一些商业体或者底商，大多数商业体是没有明确的商业规划的，说到底，就是没有成立专门的商业管理公司或对这块的意识很薄弱，因为开发商只是为了把房子卖出去，并不会真心考虑你将来是否能够赚到钱。能看到钱景的商业体商业街都自己持有，所以真正优质的商铺并不多。

第二，做商铺投资之前一定要认真问自己买来商铺到底想干嘛？
我想这是很多做商铺投资的人不曾考虑的问题，一心只是想租出去，就认为可以获得收益。其实不然。
如果是底商，投资者需要考虑到这里未来有人入住，根据投资的面积大小觉得自己可能会租给什么样的业态，这些业态会不会长期盈利，这都是需要考虑的地方。如果是自己做生意，做什么生意能获得比较好的收益等等。

第三，区域消费能力，高端住宅的底商就不用多说了，有消费力，需要注意的是业态。低端住宅就以比较刚需的业态为主。
但是需要注意的是，要问问物业或者开发商是否让你的业态存在，因为很多开发商和物业的关系户也会存在，肥肉并不是那么容易入口，存在一些关系户垄断业态，比如便利店，干洗店什么的。当然，如果自身有实力和关系就不怕了，并且财源滚滚来的节奏。

先想到这么多，希望对你有帮助。很好，又是一个我喜欢的问题。按惯例答之前先说几点：首先我没那么多数据给你们看，因为没那功夫，喜欢高大上答题方式的可以绕道了；其次我依然还是拿案例说话，再加上时间比较碎，你们看着也会比较碎，多担待；最后请不要在评论区或者发私信问我买房问题，我没收你钱所以不会为结果负责，然后我也不想收你钱所以不会回答。

投资商铺有几种情况，首先应该搞清楚你的购入目的。

一是为了做资产。有这种考虑的投资者一来是有融资渠道，需要靠稳定的资产去撬动杠杆，二来是有自己的主业，用资产融资后有通过稳定的收益较高的主业来获取收益。所以投资者选择的时候更看重的是安全性和稳定性，但是这种投资的数额一般比较大，我想有这种实力的投资者也不至于堕落到知乎上来问。

二是为了自营兼投资。我从来不相信有人买了商铺纯粹是为了经营而不考虑投资回报。这种目的需要考虑的方面就比较多一些。一来是根据自己经营的业态来选择，二来也会考虑一个综合回报的问题。我有朋友曾经就在一个新建商业街买过一个铺面自己经营餐饮，几年之后其实商铺价格涨得并不多，他的买卖也没开下去。但是他牢牢把商铺的转让控制在自己手中，经过几年时间商业街的人气越来越旺，他靠着节节攀升的转让费居然把年回报做到了接近10%，用他的原话说：总有不怕死的傻子往里冲啊。

三是纯粹的投资客。说良心话，这个年头的商铺真的不是什么好的投资品。我敢说，但凡看着像点样子能够做起来的商业，开发商不可能把静态回报率做到5%以上，就我个人而言，每次做商业价格都是要透支掉至少三年的升值空间的。意思就是现在这个物业可能合理的单价是五万，三年之后会到七万，那么现在我的售价就会做到七万。而且开发商或者运营商是越来越专业的，捡漏的机会不是没有，但更像是神话传说，江湖之中永远有这样的传奇，就特么从来不是你。

其次就是搞清楚自己的承受能力。

我见过太多人根本没做过深入细致的资金安排，既不知道自己投入的上限也不知道自己在投资过程中能够承担的风险或后续投入上限，脑子一热就把钱砸进去，遇到个风吹草动当场懵逼。当然这种情况常见于小投资者或是钱来得太容易以及没有经验的投资者，不过很多老江湖也败在自己的贪念上了，所以这不仅仅是投资商铺的问题，而是资产、风险、情绪等等自我管理的一个综合性问题。我就认识一哥们，也是业内老江湖了，本来拿了几个潜力很不错的物业，股票好的时候贪心太重，大笔融资入市结果被砸得全身瘫痪，把前些年挣的资产赔了一大半出去，现在抽烟都只抽黄芙蓉王了。

以上两点考虑清楚之后就可以很明确地知道自己的投资方向以及投资金额。接下来我根据第二、三种情况来谈该如何选择投资的对象。现在有事，稍后再说。

…………………………茶喝多了睡不着的分割线……………………

先说自营兼投资吧。其实选择经营项目本身就是个大课题，你选择的项目决定了你对商铺的要求，卖建材的肯定不能选步行街，卖珠宝的也不会选在普通社区的底商。突然发现这么说会把摊子铺太大，那就暂定总价500万以内，经营项目是中端的中式餐饮吧。（其实写到这里发现题主是情况三的，好想偷懒不写这个部分啊，可是自己选的题目跪着也得写完，不过会简单点）

1、通达性和停车便利：这里没有用太笼统的地段一词是因为地段容易理解为与市中心的距离。然则在以特色饭庄为代表的中端中式餐饮行业里，未必离市中心越近就越好，因为这种业态的利润率没有那么高，更看重就餐面积和翻台率，市区里面积够好停车交通状况好而且建筑情况还适合做餐饮的不是太难找就是太贵了。稍微偏远一点但是不堵车的地方其实更划算，毕竟也没谁喜欢堵上几个钟头去吃一顿饭吧？至于停车问题就不用我仔细解释了吧？
2、先睡觉

…………………………中午抽空争取写半个小时的分割线……………………

2、周边环境和业态分布。周边环境很好理解，无非是人口数量、消费水平、物业租售价格水平与趋势、入住率、出租率、开业率、现有商业布局、市政建设水平等深入看几天就能心里有谱的硬指标。而业态分布指的不是商铺所在项目的业态规划，这个是后面再说的事情，首先看的还是步行十分钟半径以及车行十分钟半径内的业态分布情况。有没有聚集人气的主力商业、有没有同业态扎堆的区域是重点了解的方面。尽管中端餐饮有酒香不怕巷子深的特点，但是有就近的消费人群和已经有客户基础的大腿抱总是好事，至少节省推广成本嘛。
3、项目产品和业态规划以及招商能力。这个问题就很考验人了。鉴于此环节的详细论述可以开一门大学课程，所以简单点讲。记住一点：凡是开发商缺乏大型商业建设招商运营经验，自持部分与出售部分没有形成紧密的商业互动和运营管理关系，却建设了大体量商业而且尽可能划分了大量小面积内铺或内街铺以供出售的项目都是垃圾！以上三点重要性是一样的。这种垃圾包括但不限于绿地、万达等大型开发商的内街铺（注意不是店中店）。我不是说这些商铺一定做不起来，但是需要的成本肯定更高，从而降低了回报率。
4、价格。因为开发商越来越喜欢把铺划小从而提高单价，所以单价和总价都是需要密切关注的。有些项目报出一个极有诱惑力的总价，然而你把单价一算就会发现高出周边现有水平很多，这就是典型开发商吃掉未来几年升值空间的做法。

对于自营兼投资的客户来说需要关注的因素细说还能写很多，不过核心差不多就是上面几点了。纯投资的情况再找时间写。

………………手机更新的分割线…………

好了戏肉来了，我们来讲纯投资客。

先给一个悲观的个人观点:目前来看，市面上的销售型综合性商用物业几乎没有值得投资的。在普遍资产荒且融资难的当下，如果某个物业有较好的回报预期，哪个开发商舍得卖掉？如果是那种底子好但是开发商缺钱需要靠商业销售回款的项目，做价格的时候肯定要透支部分回报空间，从而也让购买者变得无利可图或者仅有微利。所以我其实建议考虑其它投资渠道，当然你要对静态回报不是太有所谓，更多是出于购置一个可长期持有的、风险较低的、长远预期较好的固定资产来考虑，你就继续往下看吧。

……………………发现没什么人看所以简单一点争取一次性更完的分割线………………

这里我们假定你是一个手上有300万以内现金的投资客（手上低于这个数的麻烦你看好自己的钱谨防被骗好吗？）。

首先是看地段吗？不对！首先是选择物业类型。地段确实是第一重要的，问题是好地段的物业要么你买不到要么你买了根本划不来，开发商又不是傻子，难道会把高收益拱手相让？再者好地段里不同物业类型的发展前景和所受限制也是不同的，比如长沙开福万达广场，那个地段总是没话说了，可是那个外街就跟屎一样，业主三天两头就要跟万达闹。

根据风险、收益、预期的关系，直接给一个建议购入的排序：

高入住高端社区底商>高入住中低端社区底商>区域中心商业体（包括写字楼）临街铺>低入住中低端社区底商>新辟商业街临街铺（包括专业市场）>大型商业综合体外街>商业综合体格子铺>商业综合体产权式商铺

以上懒得论证了，但是提醒几个点：1、不同城市情况不同，商务办公需求比较有希望增长的城市，写字楼铺面的价值排序能够往前提一到两位，长沙这种地方还是绕开走吧；2、政府的产业引导倾向比较明显的商业街特别是具有不可复制资源的，排序可以提前一到两位，专业市场同理；3、大型商业综合体外街比如万达金街这种，要说回报真的难看，但是作为一个资产长期持有还是勉强过得去的；4、千万不要去买产权式商铺！！！我不说全部都是坑，但是最近五年内销售的我只听说过有挣钱的业主，从来没见过。


其次看业态规划和执行团队。注意我这里说的不是开发商，虽然开发商很重要，但是被大牌开发商坑的投资人也不在少数了，所以不要被牌子给唬住了。

有人说社区底商不存在业态规划，这话既对也不对。开发商固然不会去规划，可不代表你自己不能规划啊。打比方说我现在买了一个中档社区离出入口不算近的位置，你以为我会放在那里不管先等别人把租金炒起来吗？我会尽早找到这条临街面的其他业主，打听他们想干嘛，同时开始招租，看看上门来的商家都是怎么想的。接下来你会发现找上门最多的是超市和低端餐饮商家，价格出得最好的是药店和孕婴商家，这时候怎么办？先以较低租金谈下一个药店或孕婴商家做三到五年，让他把铺养起来啊。过几年你就会发现你的租户是活得最好的，到期之后也是很愿意跟你谈个好价钱的。请记住，社区底商也是有业态规划的，只是会通过几年的残酷的自然淘汰来实现，熬过这个竞争期然后获取长期高收益是你可以自己想办法实现的。

而商业体就不能靠自己了，这种玩意是一荣俱荣一损俱损。特别是销售型的商业体，本来运营方对业主的控制力就比较弱，如果事前规划不好，过程中管理手腕也不得力，那么就会成为一个烂摊子，那时候你就守着空店面哭吧。所以在考察时一定要注意开发商宣传的商业定位是否合理，实现的可能性有多高，后续管理的团队是否完备得力，管理运营办法是否完善。


千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或高回报的诱惑就急着跳坑！现在都卖期房，开发商为了加快销售跟大牌虚与委蛇搞一些不实际的承诺从而签下意向合同是很普遍的，到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都是很有可能的。

千万不要把一些加强对业主管理促进商业体整体运营的条款视作霸王条款而心生怨气！比如对集体合同的要求，比如业态控制的要求，比如对收回铺面的要求等等，要知道你的投资是几十年的，不要因为管理严格损失了一点近期利益就觉得不舒服，用尽量短的时间把铺养起来才是关键，整体做起来了你的收益也会上来的。

千万不要买产权式商铺！是的我在这里又说了一遍。因为这个狗屎等于是你把命运完全交到了别人手上，大型商家一旦跟业主或管理方谈不拢要撤，你就只能傻眼，我根本不相信以中国人的操性可以所有业主平等协商一致完成二次招商。

再次看产品。这一条跟上面那条有一些关联。二楼净高2.6米跟你说做商场你信吗？柱距4.8米跟你说做大型超市你信吗？没有足够停车位跟你说做美食街你信吗？至于各种奇葩产品我就懒得说了，自己去体会吧。

接下来看价格和销售政策。现在有个组合拳叫“小面积低总价高回报+金融扶持”。这种玩意有多远躲多远，特别是附带了回报承诺和金融扶持政策的。商业发展是有其规律的，新开项目的运营情况不可能远超同区域同性质的其它项目，所以一旦承诺的回报高得让你心痒痒，注意了，这基本上就是开发商急着回钱引诱你入坑。至于金融扶持，就是什么首付贷组合贷款之类的政策，这个坑是看运气了，也许你跳进去了因为重大利好而浮上来了甚至赚一笔，更多的就是开发商笑呵呵地得到超额回款走人，留下你守着比坟场还寂静的商铺无语凌噎。

好吧大头就这些，剩下的没什么兴趣再写了，就这样吧，谢邀。15年能回本，那真的很不错了。今年我也考虑买商铺，山东济宁，我自己上班的房地产开发公司开发的。面积30平米，总价30万左右。一年能租两万就不错了。谢邀。
曾经有一句话叫做，一铺养三代。
而现在大家常常说：三代养一铺。
所以从这句看似调侃的话里，就能听出端倪。
商铺这个问题，要聊可以聊很多～
挑几个基础的来说：
地段。
地段决定了他现在的租金和租金的涨幅，以及承受市场波动的能力。
业态定位。
你是做餐饮还是做零售。可否有做餐饮的条件。
投资回报率。
你买来多少钱，能租多少钱，投资回收期几年。后续可以带来多少的持续性收入。重庆不太了解，成都这边的商铺年回报5%已经算是不错了，8%算是非常高了。真正高回报好的商铺你是买不到的，春熙路都开始有空铺了你敢信？
目前成都这边购铺没有主力商家不入，不带租约不入，没有运营保障不入。(带租约不是开发商宣传的返租多少年，而是真正的商家入驻和符合市场规律的租金水平)
商业地产千万慎入！
商业地产千万慎入！
商业地产千万慎入！
商业地产非常复杂，不仅仅与地段相关，与业态，规划，周边居住人群消费能力等各方面因素都息息相关，不具备专业知识真的不要随便买。要关注的太多了，我觉得核心只有1点：投资周期。

打算5年卖掉、10年卖掉、还是打算持续收租的完全是不一样的。

5年、10年出手的更加考虑成长性，这个地段是不是有持续增长的潜力，包括人流量、基础设施、居民的收入等等。还有通货膨胀。

而超长期就不一样了，要考虑不仅仅是一个趋势的问题，还要考虑各种黑天鹅和商业形态升级的问题。比如新的地铁上盖物业对于传统沿街商铺毁灭性的打击；互联网商业对于零售行业毁灭性打击；O2O服务对于部分商业综合体的打击。这些问题不是3-5年可以暴露出来的，但是一旦暴露出来很可能对于一笔投资来说是致命的。

另外如果ROE真的很高的话，房地产公司是不会卖商铺的。。之前有看到中原收购重庆的商铺，ROE居然高达8-12%，真便宜，还能用很高的杠杆。

1、全部出售不自持的商业中心一定没有未来，这样的商铺一定要远离，卖完拉倒，是死是活与开发商再无关系，而且即使后来的运营团队想做好也没办法，所有权、经营权都在个人手上，再好的运营和招商也是心有余而力不足。万达为什么有自信称它到哪哪就是中心？万达的商业大多自持就是自信来源，统一招商统一运营，根据整个区域的商业进行布局有针对的招商，既能避免恶性竞争又能丰富业态。

2、商业中心的运营难度绝对在住宅项目之上，甚至要在酒店经营之上，商业中心的运营一定是典型的二八理论，20%的还行，80%的必败。

3、对于商铺不好卖、于是承诺返租的销售行为该如何看待？不要轻信开发商的10年返租65%、10年后还可以双倍回购。听着是划算，问题是它有没有能力返租？有没有能力回购？开发商会不会比你的企业存活时间久？

4、基本上分隔式产权商铺我们都是不建议购买的。因为经营权、使用权都在商场手上，经营好了你受益，经营不好了你一点办法都没。商铺是被整体分割出售的，甚至几平方、十几平方都给卖，偌大一个商场，你怎么去找自己的铺位。

5、仔细看看数据，看看你所在城市的去库存周期，受电商的影响，目前很多城市库存压力大的其实不是住宅，商业压力更大。

6、多去你所在城市的各大商场转转，不要只转有名气的，不具有参考价值，看看空租率如何。

我觉得目前是入手商铺的好时机，非键盘侠，刚刚在成都买了铺子。
买商铺说白了就是看投资回报率，和住宅不一样的地方在于，住宅的回报大多是依靠房价的上涨，而商铺的回报是依靠租金的上涨，换句话说商铺的价值和租金的高低强相关。所以，投资商铺的本质就是买的商铺能或者未来能租个好价格。

怎么才能租个好价格呢？
首先，周边得有人。就是周围的人流总量。开发商所谓的动不动辐射周边几十万人啥的基本是不靠谱的，虽然就隔了1公里，可能有些人永远都看不到你的铺子，更别说进来消费了，为什么？因为动线。
有了动线看要看交通方式，车行到达的人，还是步行到达的人；这才能算出准确的辐射人口。
车行到达为主得考虑停车位是不是够，能辐射多远的距离的人开车过来，停完车客户到达铺子的动线，这一般适用于集中商业。这个集中商业有什么因素能吸引客户过来，主力店啊，招商力度啊，运营主题啊，一般这类商铺开发商自持的多，如果开发商主要拿来卖，自持量不够是很难成功的，一般不建议个人投资者购买这类商铺。
我们通常接触到的销售铺子一般是社区底商，客户以步行到达的方式为主，这个时候就要认真思考客户的行走动线了。小区的人行出人口位置，公交站地铁出口，周围菜市场、学校位置等，人流的主要动线非常重要，为什么同一条街一侧的铺子火，一侧的铺子死，很多时候和动线密切相关。大家都是懒得，下了公交直接进小区回家，如果你的铺子在进小区的反方向上，或者隔了条马路，过马路还要过一个天桥，虽然就隔了百八十米，但是商业价值已经大打折扣。

其次要考虑的是，商铺自己的特征，面积大小，能否做餐饮，层高，面宽进深比，是否在拐角，一般商铺的展示性越好，也就是说容易被人看见，容易到达，商业价值越高。

第三，结合人流和商铺的特征，最后考虑经营场景了，即适合做什么业态。首先要分析人流特征，主要是学生、白领还是富豪？聚集的时间是早上中午还是晚上等？在此基础上经营业态是什么，餐饮服装游戏厅美容院等，主要卖中午还是晚上（一般写字楼区域的餐饮是卖中午，住宅区晚上生意比较好）。推到这里，结合区域的市场租金情况，基本上就能推算出铺子的租金了。有了租金水平就可以算投资回报了。

为什么说现在是一个比较好的时机呢，在上一波商铺投资热潮之后，现在大家都不愿买铺子了，按照市场租金水平回报率达6%-8%的铺子市场大量出现啊。特别注意，不要相信开发商的返租，一般有返租的铺子都是很难卖的。

最后，商铺的升值潜力也非常重要，一般来讲，类似地铁、小区入住，学校招生，写字楼投入使用等规划实现之后，带来人流增加导致租金水平提升，可能进一步推高回报率，一铺养三代也是有可能的。

我有做笔记的习惯，偶尔会翻出来看下，刚好之前请教过商铺投资的专家，从当时的笔记里摘录出一些要点，希望可以给大家一些参考。

术业有专攻，我个人对商铺投资没有那么专业，但好在还比较擅长记录。

专家姑娘长得特别像斯嘉丽·约翰逊，就叫她斯嘉丽吧。

一.

如果你手上已经有计划开始的买卖、急需一个铺子开店营业，那拿好商业计划书，直接找斯嘉丽这样的专家聊聊。

有针对性的考察和咨询后，相信你能找到合适的地点。

但更多人并没有成熟的商业计划，只是有闲钱、想置业，才会想去买商铺的，这就有很多坑了。

第一个问题：

售后包租的商铺要不要买？

记住一点，真正成熟的商铺，通常是不需要承诺售后包租的。

真正优质公司的原始股，不会保本保收益的卖给普通人；真正人美性格好情商高的姑娘小伙，很少会到网上相亲...一样。

当然肯定有例外，但规律大体不变，所有所谓命运赠送的礼物，都早在暗中标好了价格。

承诺包租，大部分是开发商的套路，收益已提前计算到了房价里面。

如果是有信誉的开发商，包租收益是能够正常履行的，如果遇到无良开发商，可能连包租承诺都做不到。

第二个问题：

地段很好、人来人往的街区的铺子，要不要买？

买商铺和买住宅，不是一个路数，可能大部分人都没意识到这一点。

住宅的话，看看地段、政府规划、城市人流、和土地供应，大概心里就能有一个判断。

但商铺的话，就算在同一个路段、同样的人流量，因为运营水平不同、经营的业态不同，收益差距很大。

北京有个叫王府井的地方，可以说是北京的黄金地段。但同一个十字路口上，东西南北的铺子、运营的水平不一样，人气就是大不同。

对于商铺来说，人多不重要，有消费意愿的人流才重要。这就非常的考验运营水平。普通人缺少的恰恰是专业的运营能力。

二.

对于我们普通人来说，能买到的商铺、写字楼大多是散售的，一间一间分割开，产权很分散。

这样子各自为战，从一开始，就容易落了下风。

因为是散售，小业主只会关注租金的高低，会将铺子出租给任何一个愿意出高价的租户，长期运营品质很难保证；同样因为是小业主，也找不到好的资源去对接高端商铺。

所以就会出现这样的情况，看上去地理位置很黄金的一条街、很摩登的一幢办公楼，里面却可能什么类型的店铺、公司都有：开淘宝店的、搞教育培训的、批发服装的、甚至开小旅馆的...又脏又乱，毫无规划。

好地段也被搞得冷清了。

而如果是整体出售的话，持有者更有实力、经验更丰富，也更能从更高的格局来运营。

从事商业地产开发的斯嘉丽姑娘说，散售出去的写字楼、商铺，品质是最难保证的，半层或整层出售的会好一些，一栋楼整体出售的更好。

当然最好的是搞定制化，产权不卖，开发商自己持有或找专业的代理行来管理。

最近我在北京各种看房，深有同感。

有商业运营经验的开发商会特别强调，这栋小区配套写字楼是整体出售给一家企业了；那座地上地下各三层的商场，是开发商自己持有的，已经和很多知名品牌签了约，不会散卖的。

说起这些，销售总是一脸“懂的人自然懂”的莫名骄傲。我以前也是迷迷糊糊，现在则有点明白了。

三.

所以，如果你没有成熟的生意计划、也没想好商铺买下来要租给谁，还是谨慎点好。

中国这几年大批的建购物中心，密度实在太高了。前几天回了趟老家，一个住宅库存高企、人口不断外流的城市，还在遍地建商场、写字楼。

消费的地方多了、人民群众的收入却没大的增长，蛋糕就是那么大，想吃到一口，必须要越来越精细化的运营。

要怎样的精细程度？

斯嘉丽在北京自持的商场，所有店铺的POS机数据、空缺车位的变化数据...都要同步给他们。

如果哪家店铺生意不好、或者和商场整体的气质不相符，斯嘉丽他们会帮着一起改进、装饰、如果连续几个月业绩吊车尾，就要劝退了。

总之，人家大公司是在用大数据来管理自己的物业了，深耕细作，还压力巨大。

我们作为个人，买间商铺放在那里，什么都不管，就指望着赚租金——似乎真的不太现实。

个人买房产，住宅是最安全的，其次是买写字楼，而商铺的收益波动就非常大了，算是一个前锋的角色。

买间铺子，可能是一台发财机器、但也有可能是吸血海绵。

做好安全垫，再考虑吧。

ps. 投资商铺，其实未必一定要买下来，我之前提过，有一种更安全、也更有保障的方式——REITs，有兴趣的话，在我公众号里回复买间铺子，可以看看。

微信公众号：越女事务所

欢迎关注，感受金钱最大的善意。

第一要素：地段

　　地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。

　　繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。

　　可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。

　　毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

第二要素：临街状况

　　商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。

　　因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。

　　当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

第三要素：人流

　　你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。

　　但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

第四要素：驻留性

　　想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。

　　要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

第五要素：购买习惯

　　你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。

　　人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。

　　所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

第六要素：购买力

　　同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。

　　犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。

第七要素：便利性

　　一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？

　　一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

第八要素：商圈

每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。

　　并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。

　　在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

第九要素：规划

现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。

原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。

如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。

第十要素：地势

　　铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。

　　最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。

第十一要素：净高

　　商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。

第十二要素：开间

　　商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。

第十三要素：朝向

　　尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。

第十四要素：比价

　　在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。

第十五要素：收益率

　　根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20％或更高，基本上都是动人的神话故事。

　　年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7％左右。

　　低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面

谢绝转载！！！！纯干货。

买卖过几处商铺，觉得投资商铺其实比买住宅难多了，风险也高很多。要了解学习很多要素。

既然是投资，那么风险就要降低到最低，首先要明白一点商铺有哪些类型，我把商铺基本分为三类，第一，商业中心（包含各种广场，批发市场等），这种风险最高，不管卖方如何吹的天花乱坠也要慎重出手，如果资金有限基本可以不用看。如果资金充足，那么记住一楼靠近电梯楼道出入口最好，每满足一个条件可以有效降低投资风险。第二种商铺类型为各种道路两侧，这又分主干道和其他普通道路。主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大，就觉得生意能做的起来，如果你仔细观察，会发现一般城市（包括北上广等城市）主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，因为主干道就是用来疏导城市人流的，别看人流大，但是大家都不停，汽车和自行车（电动车）穿流而过，看都不会看两侧店铺，就算看了也没办法停。当然如果您钱多，很多的那种，主干道边上也是可以买楼的（就是楼而不是商铺），用来开酒店或者其他类型的商业活动。还有种道路情况就是比较窄的那种，车流较慢，道路两侧有停车的台面或者停车位，这种路边的商铺风险就会低很多，大家上下班路过都会有意降低速度看看有没有需要带回家或者用的到的店铺。第三种商铺类型就是住宅（学校等）周边的商铺，此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租的出去。但是也会有金银铜铁的好坏区分，越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品！

既然说到风险，那必须就要说到回报。一般人肯定知道租售比这样一个东西，就是铺子价格除以租金。三十年为市面上正常铺子租金情况，这种铺子就筛选着看，不要着急，是可买可不买的情况，就当了解行情的，当然要看具体情况，如果这个铺子位置绝佳（就是上面说到的在小区门口还能照应多个其他小区），也是可以立刻出手的，毕竟这种商铺可遇不可求，一个区域也就一两间这样的铺子。如果租售比在二十五年这样的，就可以好好考量一下了，需要优中选优，当然选位置好的。如果租售比在二十年以内的基本可以马上出手了，不用太多犹豫。当然租金情况，不是卖家或者中介说多少就多少的，有个小办法，你可以走访周边其他商铺，跟店家聊天，说也想在这周围做生意，但是不知道租金情况，一般店家都会告诉你的，多问几家，就自然知道了。还有一点，购买商铺要看卖家和租客签的协议，最好要个租客重新签协议，让租客知道你是房东，签的协议可以沿用卖家的那份内容（不建议上来就涨房租），但是名字要是你的。

最最重要的来了，买商铺就要看人流，如果人口集中，人流密集那当然是最好的。但是如果买的新商铺看不出人流怎么办？！那就要看周围五百米的情况，举个例子，如果这是个新小区，但是周边小区基本都住满了，那这个小区就不会有太大问题。如果周边小区扔棍都砸不到人，你看好的地方也就不用再买了，因为那里俗称鬼城，千万不要看规划说以后那里会怎么怎么好，毕竟钱是你的，极有可能规划变鬼话，就算十年八年以后火起来了也不用后悔。
最终再附一个终极秘籍，那就是手机百度地图。地图里有个热力图，人越多颜色越深！

纯干货，多年心得，爪机打了一个多小时，看过请点个赞(≧▽≦)/

首先先假定所说的商铺为商业综合体项目的金街及外街商铺，临街及住宅底商不包含在内。

投资商铺的逻辑是纳入到万达模式“现金流滚资产”系统框架内的，说得好听点是造梦，说得不好听点是对赌明天。

其次，那些说市场分析、说客户分析、交通分析等等的，就不赘述了，这是最简单和基础的。

目前现金流滚资产模式的代表项目为万达集团的万达广场和新城控股的吾悦广场；万达率先在全国重点一二线副中心及三四线城市中心布局，新城则抓住自己在江浙沪区域的优势重点布局，在热点三四线城市及部分一二线城市远郊迅速扩张。万达模式其实就是现金流滚资产模式，不同于纯粹自持或仅有部分塔楼销售回笼部分资金的大悦城、万象城、银泰广场、龙湖天街，该模式能够迅速回笼资金，比纯自持项目先实现资金回正，再实现销售物业盈利，再通过商业管理团队招商、营运提升物业价值实现较高的投资回报率，从而在达到10%以上的投资回报率之后实现退出机制。

以上介绍的这一套逻辑，是为了突出一个重点，那就是商铺这类产品在城市综合体整盘的价值体系中的决定定位。

1. 塔楼，这是商业地产营销的头等难题，目前除一二线城市核心地段外，基本为亏，开发商在测算的时候也予以保守的测算；

2. 高层，这套营销逻辑非常容易吸引客户，首先在核心地段的大型购物中心能够迅速提升该地段的整体价值及土地溢价，便利的生活方式，繁华的商业氛围，能够在18个月-24个月在城市远郊或是副中心“造城”，所以客户会被未来的价值增值所吸引，所以这种大商业支撑下的住宅非常好卖，而且不仅能够回正资金，而且在热点城市还能实现不错的盈利；

3. 车位，管TM的产权，开发商就是有底气去卖车位，卖一个就赚一个；

4. 商铺，这是实现整个销售型商业地产的物业盈利的核心点。在房价较高的地区会提高住宅的销售面积，因为商业销售难度极大，但是商铺的投资逻辑确是捆绑在大商业的繁华能够给金街带来巨大人流和关注，加之开发商会为了销售商铺，给予商铺店招、门头、场景、绿植等相应特色的设计，加之不同地区不同文化营销概念下设计不同的支持，会让客户沉浸在开发商所带来的繁华景象当中。商铺实现20%以上的利润率是妥妥的，个别销售较好的区域，哪怕是购买力较强的五线城市都会有25%的利润率。然而，在大商业开业之后，金街招商、运营、销售会出现严重问题。大商业开得好和开得不好都会严重影响金街销售。

（1）大商业开得好，客户会在大壳子里面吃喝玩乐游购娱，根本没有必要到金街去消费，而且大商业的品牌档次和水准远超以沙县、兰州、黄焖为代表的金街，左招商、右招商，金街不管包装的概念多么高大上，最后都会沦为小吃一条街。

（2）大商业开得不好，客户会觉得开发商天花乱坠构思的商业繁华梦简直就是扯淡，商铺的销售逻辑最大的支撑就是大商业的中心和繁华论，开都开不好谈什么卖呢。

（3）黄金地段外，抛开北上广深、省会城市及中心地段，商铺能够实现5%的投资回报率就已经很不错了，普遍都是3%，比各种宝宝类理财产品都低。

5. 请谨记我的建议：

（1）投资回报率超过5%以上的商铺项目，请理性分析和判断；

（2）4321策略，40%是地段决定的，30%是定位决定的，所以重点分析这个项目所处的区域是不是核心地段并有发展前景，并分析这个开发商是不是品牌开发商，在全国有哪些代表作品，开发商的实力决定了产品设计、招商实力、运营水平、资金实力；

（3）要对大商业的招商有明确认知，不要被忽悠，主力店、次主力店的档次决定了这个大商业所能带来的客户黏力；

（4）要么就投资金街（靠近大商业的商铺），要么千万不要买外街，因为外街80%以上的可能会死掉，租不出去也卖不出去；

（5）投资商铺是可以作为洗钱手段的，这个不方便展开；

（6）投资商铺是可以作为融资手段的，这个不方便展开。

按照“先问是不是，再问为什么”的知乎逻辑

在正儿八经回答之前，我们先讨论另一个核心问题：

商铺是否值得投资？

要知道，商铺里面的水还真是很深，我就先来说说两个局外人看不懂的坑。

第一大坑，就是超高的交易税费。

很复杂，菜鸡已经把表给你做好了。

看晕了吧？没关系，简单总结一下：卖一套商铺交掉的税，占买卖差价的30%～60%。

商铺作为投资品，能帮你赚到的钱有两部分：租金和买卖商铺的交易差价。

举个例子，2006年，你花100万元买了一套成熟商铺，现在300万元卖掉。

租金：线下商铺的租金回报率从年均8%逐渐降到5%，10年总收益122万元。

买卖商铺的交易差价：按买卖差价的45%（中间税率）计税，交完税还剩110万元。

这样算下来，你十年前投资的这100万，最终帮你赚到了232万。所以尽管超高的交易税费很坑爹，但你可能感觉回报还是很丰厚。但是同学们请注意，这是10年前买入的人，才能赚得到的收益。现在市场风向已经完全变了。

下面接着说投资商铺的第二个坑，租金收益率已经下降了。

大家可以明显感觉到，这两年经济不景气，马云领衔的电商又抢走了不少商铺的生意，所以线下商业的生意没以前那么好做了。

认识一个商铺大户，名下有上海的20套商铺。据他说，10年前，熟铺有8%的收益很常见，最近两年买进的商铺，租金回报率都在5%~6%。

而在未来，参考下成熟经济体香港吧。根据美联物业的统计，2016年香港黄金地段商铺的租金回报率水平是1%～2%。

所以，对于商铺这类资产，由于有高额的交易成本，加目前比较低的租金回报，结论就是：别买！

我们不妨对比一下其他的投资渠道：

结论很明显啦，相比这些省心的投资渠道，商铺的挑选还蛮考验专业眼光的，所以对普通人来说，就别折腾了。

当然，还是架不住有些土豪钱太多，以及有些美女就喜欢拥有一条街商铺的那种满足感，还是有人要买买买买。

也是不忍心看你们这些搞事情的人上当受骗，所以我就：

再介绍一点选铺秘笈好了。

前文提及的那位商铺大户，是上海佳歆房产董事长张启胜——有16年住宅、商铺、写字楼投资经验，早就实现财务自由的人生赢家。

他直接传授了4个挑铺关键词：社区、沿街、小面积、熟铺。

社区铺离居民最近，是受电商冲击最小的商铺类型，商户经营的都是周边居民日常生活必需品和必需服务。小吃早点、中低档餐饮、菜档肉铺、银行网点、美容美发……有稳定的人流量和需求。

沿街铺路过的人流多，人气旺，生意一般都比犄角旮旯里的商铺好。

小面积的商铺出租灵活，做餐饮的、卖蔬菜水果的、开小理发店的商户都能租。单开间的商铺首选25至40平方米，双开间的选60到80平方米。

熟铺就是买来就能租掉或者带租约出售的，这样的铺已经度过了漫长的养铺期，风险大大降低，买到手就能为你提供源源不断的现金流。

好了，坑都给你们挑明了，秘笈也奉上了，就别光顾着走呗，快点个赞！

本文内容首发于微信公众号“小小财技”（ID：caiji555）
未经许可严禁转载，违者沙包大的小拳拳捶你后脑勺~

从近期一线城市的商业地产存量增幅，可以想象未来十年的竞争会有多壮烈，绝非三言两语能说完剧情。

2016年全球新建购物中心1250万平米，中国以575万平米新建面积占据全球最大份额。资本的逻辑倾向于投入回报大于经济增长的项目，大者恒大的竞争力就会更加剧。

商业地产的马太效应非常明显，北上广深的回报率会比较稳定。即使如此，还是会有很多的变数。

所以，

很多人常问一个问题：“在未来的十年里，会有什么新变化？”

但是，

却很少人有会这样问：“在未来的十年里，有什么不会变的？”

这么问的原因，主要有两点：

1、能掌握十年增长的核心，必然是你值得经营的事。

2、有效增长的策略，必然是建立在未来生态的应对。

未来的十年除了是资源之争，还是一场内修之争，就算提前想多了也很值得（见笑了）。言归正传，真正影响商业地产的增长核心是：

坪效变量

国内商业地产商很少会以商户坪效的角度来考量，然而，策略的关键点就在于这个“变量”。

首先排除不符合硬性条件的变量

零售经济85％来自线下实体，但大部分是零散的（感觉没赚到什么钱），小部分集中了（投资回报率很好）。所以，什么是地段好？

了解坪效变量，会对开铺选址以及买／租写字楼的判断会有点帮助。其实细节很多，只写大致方向：

比如半径500米范围内，没有8－10幢以上的甲级写字楼（或住宅大楼）、没有地铁出口的商圈、商场的商铺净高不到3米5以上，任一条件少一项，坪效至少下降30％。

只要脱离这些硬性条件的商业地产，不会有高频次消费、不会有号召力的头部企业进驻，大多数开发商也不会自持，会切开散售给小商户加速资金流转。

这样的商业地产通常投资回报很难到5％，要引来流量、提高坪效的商铺经营更是难上加难。

而好的地方，只会更好，无论是租金回报还是店铺经营的效益。从观察人潮的热力点，可经营的地段大部分是前面提到的范畴里：

热力点就是人潮聚集的多寡（不同的获取样本，人潮分布情况会稍微有所不同）。重点是，热力点是聚集化的，越聚集的地方转型新零售、进行O2O的效益也会更好。

红色的热力点也参杂了外地游客到访的原因。所以，为什么有些大型购物中心的主力店会扎堆的靠拢，更多的是品牌形象宣传的作用，为的是放眼全国的经营。

另外，青绿色的热力点是一般商家比较容易进驻的，也有一些硬性条件：

• 半径500米范围内有两座知名大学（或两家大型购物中心）的商圈；
• 有历史积累、能代表城市文化的小吃一条街（或购物一条街）的商圈；
• 通往近郊知名景点，距离高速路口500米内占地千亩的休闲购物中心；

这些硬性条件说到底，基本都是消费行为的惯性，能形成聚拢效应就会有更好的增长机会。简单来说就是：向好靠拢，好会更好。

当然，经营的重点是把坪效盘活，赢过成本。

关键是盘活商业空间的变量

从城市规划到购物中心都是同理，完善业态是宏观的，是需要刻意引导的逐步过程。可以阅读黄奇帆3万字长文解读经济大势 ，非常精辟的报告，把投、融、活、退的阶段都讲全了。

回到商业操作的本质问题，以购物中心来说，除了地段和商家的展店策略有关之外，还有什么原因让商家愿意进驻？

答案是：购物中心本身具有吸引人潮的赋能，也就是“主动造势”的能力。

这么说吧，资本化的增长分为两种，一种是讲究“规模”，一种是讲究“效益”，坪效就是效益的体现，主动造势就是企图拉动效益的展现。

以目前零售经济到商业地产的情况，都是供过于求的状态，如果是以成本为主导的商业地产，招商能力和业态运营能力通常就会偏弱。
从表象来观察，就是那种连造景都很敷衍的、装置艺术很简陋的，或是只有“创意产业”这样的抽象口号而没有具象表现的，效益增长绝对乏力。

举一个有趣的现象，香奈儿为什么要开快闪店？从财务报表很明显的看到，再大的品牌也需要持续注入活力，只是聪明与否。

现实就是这样，能带动消费力（效益）的，永远都是靠着一种披着表层的东西。在未来十年里，商业地产的营销、运营人才是一种稀缺资源。

那么，主动造势提高坪效的变量要素有哪些？

1. 施力点的差异化
2. 场景化营造空间
3. 多元化空间运用

1、

施力点或是差异化，全是一个意思，都是在层层筛选的过程之后，找到自己有利的位置。举个简单的例子，可以这么看：

每个城市、每个商圈的每一座购物中心都有它特别的生态占比，比如休闲娱乐占了消费者支出比例也蛮多（可能是为了满足孩子需要），就有可能是一个施力点，只是简单举例。

也就是说，从消费者习惯的支出比例上，找到对自身有利的施力点，产生独特经营的定位，然后逐步扩大经营生态。

施力点除了确定招商的重点方向，也是定义场景化营造空间的方向，一座购物中心的施力点越多当然也就越好。

整个商圈生态、某些购物中心一定有特别强劲的经营类别，对经营同样类别的商铺，就非常适合入驻。

总之，了解一个商圈、一座购物中心的生态规划还是挺值得的事。

2、

所谓的场景化营造空间，是以公共空间赋能，来提高商业空间的附加值。

比如说环保、时尚、艺术、二次元、多媒体科技可视化等，公共空间的装置（包含外围广场）或内部庭廊举办的活动，要和经营主力类别达到相辅相成的效果。

另外，对于一站式大型购物中心综合体来说，公共空间布置的场景以及举办的活动，可以按每层楼的经营属性进行相结合。

如果还能搭配错落规划的餐饮区域，让人潮可以引流到最顶层，那么商家的坪效就会提高许多。

餐饮和电影院是人潮驻留的基本配备，单靠这些是不够的。另外，儿童教育（游乐园）、蛋糕烘培、美妆美甲、健身SPA、手工创作、生活讲座等体验业态也是一种赋能的主流方向。

总之，无论是定期或长期的活动，黏度，才是购物中心的主要作用。无论是商家还是商业地产，对于人潮驻留的体验业态，都是值得经营的方式。

3、

多元化空间运用包含集会讲座、展览、内购会、休闲活动中心等短租功能。

将公共空间与进驻的商家，或是第三方策展进行合作，带来的是1＋1>3的人潮效果，而且带来的是优质的消费者。

或是将难引流的区域、人潮较少的楼层，或是较难产生销售的楼层作为VIP积分兑换（退税）的专属贵宾服务楼层，提高优质客户的忠诚度是很好的办法。

目前很多商业地产高楼层作为写字楼销售（或长租），如果有个健身中心的写字楼其实还蛮吸引人的，比如曼谷新的住宅楼盘都配置泳池和健身房，这些对于提升坪效的价值非常有帮助。

美国权威市场调查机构J.D. Power发布“2017酒店忠诚度计划满意度研究”。

针对过去12个月里旅行次数超过5次的4,826名酒店忠诚度计划会员进行调查，最终根据四大因素：获取和兑换积分的便利性（35%）、积分奖励（27%）、账户管理（22%）和会员交流（16%）评分。
万豪礼赏以806分位居第一，凯悦天地和希尔顿荣誉客会紧随其后。
万豪礼赏排名第一的主要原因是其多样的兑换选择和合作伙伴选择，更多的选择意味着更高的会员满意度。

总之，消费者是分层级的，用空间提供独特服务留住优质的消费者，是聪明的。

说这些，不是在提供什么指导建议，只是在寻找商铺的时候的判断。当然，有能力投资一个帮我赚钱的商业地产，会更爽气。

（待续，还有干货）

欢迎点击链接关注我的知乎专栏，随时掌握新零售的消息和分析。

新零售

看了这么多回答，以个人经历供你参考，坐标某所谓新一线城市。08年在房市正低迷，调控的时候，在三环与四环之间的地方买了一套。单层，多层住宅，一楼底商，不到一百平米。首付五成，十年商贷。目前贷款已还完，预计今年年底能回本儿。目前每月租金合每平米每天七元，收益还是不错，门口正在建地铁站，三年后地铁建成估计能再涨点。
值得一提的是，刚买的时候，除了所在的安置经适小区之外，周围全是农田，不过据说全部已经规划好了，都是住宅小区。买到之后前半年无租金收入。然后从3000块钱每月开始，以30~50%的涨幅飞涨。
目前估价市值为原价四倍不到，前年有旁边的业主，以原价三倍的价格转卖一套。
按目前的市场估价来算大概投资回报率是在7%到9%左右。

前两天讲房地产课，有人问商铺该不该投。

五一闲着，问了几位北京的中介朋友。

梳理了下，今天聊聊到底能不能买商铺。

一

不懂商业选址 ，就别轻易入坑。

老一代人总觉得，百年基业、一铺相传，至少可以养三代。

翘腿当租婆，吃喝永不愁。可世道变了，很可能一铺坑三代。

买商铺，很多是投资，看投资回报、成本高低。

投资回报，一是经商或赚租金，二是转手赚差价。

赚租金，要考虑地段有没有赚钱的价值，地段的热度，租金能不能涨。

北京楼市一直是全国风向标，商铺也拿它唠唠。

就比如北京朝外SOHO。

临街优质好商铺，一平米4.8万起，50平米的商铺算下来250万左右。

这种商铺一般公摊面积大，实际的使用面积30平米左右，得房率70%左右。

用于出租的话，一天5元/平米，一年是9万多的租金，年化回报率在3.6%左右。

位置偏一点的，年化收益不到3%。还不如被阉割的余额宝年化收益高。

一套商铺40年产权，极少部分50年产权，到手能剩30年算很不错了。

250万的商铺，得27年不间断出租才能回本，普通人的钱套不起。

二

租金上捞不到便宜，又有人想，等涨了卖出，不就好了？

想象很美好，现实很骨感。

当你手头紧了，想变现也是个难题，不一定能及时卖个好价。

去年3.26日，北京出台商办项目调控政策，重点打击商住，但商铺也跟着躺枪，更难买卖了。

直接提高商业地产的购买门槛。

想买的人买不着，想卖出的自然找不到接盘的，把流动性按在地板上摩擦。

找了个数据，一年后，也就是今年3月26日，北京商办项目签约3589套，环比调控前一年跌幅达到了94.6%。

商铺的价格，往往跟着市场供需来走。

成交量小了，对商铺影响可不小。

住宅红火了近20年，根正苗红，商业地产一直是丫鬟的命，自立更生，价格涨跌更多看供需。

需求被摁住了，商铺价格走低，想指望左手买进，右手卖出赚差价的朋友，就别趟浑水了。

而且这几年，消费方式变了，网购已经是大趋势，商铺越来越狼狈。

去年双11，天猫成交额逼近1700亿，实体店被啪啪打脸。

电商实力吊打，实体店该倒的倒，该转的转。

三

大家可能觉得这是北京，房价本来就高。

那我举个三线的例子。

我一同学，家住陕西铜川，属于三线小城市。

去年她买了一套100平米商铺，总价约200万左右。

租了出去，每年收5万租金。

年化收益才2.5%，10年才收50万，投资10年都不回本。

这资金效率也是慢的一匹了。

收益率还不如存银行定期。这还没算上装修、出租空档、各种税费...

她已经去面壁思过了，辛苦凑来的钱加上贷款，全被套牢，日子过得也是紧巴巴。

并且，商铺的命被大经济和市场带动，还有很多影响因素，实在不容易。

比如很多三四线城市已经开始出现商业项目过剩严重的情况，商铺承租困难...

四

再说下成本。

买商铺得贷款，商铺按揭五五分，首付五成，贷款五成，贷款利率上浮10%左右。

首付比例、贷款利息都比住宅（首套）高出不少。

还得缴税。

土地增值税、个人所得税、营业税及附加、土地出让金、土地出让金契税...各种税来一套。

加起来，可以占到你差价的一半。再刨去房产评估等一些手续费，到手的票子少的可怜。

现在一算，你还觉得买商铺真合适吗？

五

还有朋友问，自己做笔小生意，商场里的商铺可以买吗？

得分业态和位置。

它的命运，跟着商场走。这几年实体经济一直在走下坡路，人去楼空的现象不少见。

如果你有幸选择了一家经营不错的商场。我建议你可以多看看地下层的商铺。

繁华的商场地下一层多半是餐饮，美甲，小而美，高毛利。

地下商铺价格偏低，运气好的，遇上业主急着卖的，或许能捡漏，比如北京世贸天阶地下一层有的1万/平米（很少见）。

不过，有一点需要注意。

资质好的头牌商铺，大多属于开发商物业的，只租不卖。一般人也买不到这样的黄金商铺...

而且这类房子产权容易分散，比如多个开发商持有，一个不小心陷入法律纠纷。

承租人也很难按所有投资人的意思去经营，最后变成闲置商铺，看着都肉疼。

总之，商铺投资这条路远比住宅坎坷，大家尽量别走。

手里若有百八十万的，拿去分散投P2P、指数基金，或者买点香港分红险，回报率都比商铺高，还不会套牢你的钱。

房地产业有一句投资名言：「决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！」

我不能说这句话没有道理，毕竟是超人说的。

城市对居住者的吸引力在于其功能最集中和完善的城市中心。通常来说，以市中心为圆心向周边辐射，辐射的距离大小同该城市的房价高低是呈现相当的关联的，通俗点讲，就是距离市中心越远，价格越便宜；反之则越贵。辐射距离可以用距离度量，也可用到达的时间长度来衡量：到市中心的距离越短、交能设施越完善，市民对其综合评价值就会越高，因此房地产价值也会越高。

在房地产投资过程中，地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是全市商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的郊区楼盘临街门面，有时候只能拿来作仓库，实际的使用价值甚至要低于同地段的住宅。当然繁华地段的商铺虽价值高，同时价格也是非常高的。如果花了过高的投资代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，无法对外找到合适的行业进行出租，而行业不适合也会造成租金太低，投资收益比值就会大打折扣，50 万的商铺年租金和 100 万的商铺年租金差距是很大的。所以可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好，可能也会租到理想的商户，租金收益表现也会不错。事实上，确实有很多 A 类地段的铺面单价和租金收益率都比不上 B 类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

有时候很多商铺投资者往往会陷入一个可怕的误区：过分讲究商铺的位置，也就是通常所说的「地段」。但是对于一个成熟的休闲购物中心，地段已经逐渐被淡化。

房地产业有一句投资名言：「决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！」

我不能说这句话没有道理，毕竟是超人说的。

城市对居住者的吸引力在于其功能最集中和完善的城市中心。通常来说，以市中心为圆心向周边辐射，辐射的距离大小同该城市的房价高低是呈现相当的关联的，通俗点讲，就是距离市中心越远，价格越便宜；反之则越贵。辐射距离可以用距离度量，也可用到达的时间长度来衡量：到市中心的距离越短、交能设施越完善，市民对其综合评价值就会越高，因此房地产价值也会越高。

在房地产投资过程中，地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是全市商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的郊区楼盘临街门面，有时候只能拿来作仓库，实际的使用价值甚至要低于同地段的住宅。当然繁华地段的商铺虽价值高，同时价格也是非常高的。如果花了过高的投资代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，无法对外找到合适的行业进行出租，而行业不适合也会造成租金太低，投资收益比值就会大打折扣，50 万的商铺年租金和 100 万的商铺年租金差距是很大的。所以可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好，可能也会租到理想的商户，租金收益表现也会不错。事实上，确实有很多 A 类地段的铺面单价和租金收益率都比不上 B 类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

有时候很多商铺投资者往往会陷入一个可怕的误区：过分讲究商铺的位置，也就是通常所说的「地段」。但是对于一个成熟的休闲购物中心，地段已经逐渐被淡化。

“商业对地段的要求太高了！好的地价，商铺太贵，投资回报率并不好看。地段不好的商铺，压根就没戏。”

一、铭腾数据显示，今年5月，市场进入盘整期，成交回落，整体供不应求，价格温涨。各业态市场均呈供不应求态势，然而商业商务却例外。

5约商业新增供应12万方，环比增加28%；成交体量11万方，环比减少30%。供略大于求。而从一年的数据来看， 2018年时每月尚能销售16万方以上，2019年每月去化不过10来万平方米，去化周期也从2018年5月的25.7个月，拉长到今年5月的33.6个月。总体库存达到533万平方米。

整体来看，商业的原始库存还未消化完，新增供应持续加码，成交在向下调整，商业的去化周期正在逐渐拉长。

许多开发商纷纷出招促销。

比如，恒大12个项目商铺持续打折促销。

除了8折优惠外，还有各种首付分期、降低首付等福利，而从成交结果来看，商业TOP10并没有关于恒大的身影。其打折促销活动收效如何，自不必说。

二、商业去化为何难？

铭腾机构总监朱云均列及了两大原因：

1、前期投入大，投资回报周期长，出手不易

与作为目前市场上的“刚需”且可随时出手的住宅相比，商业产品投入多，总价高。投资周期长，出手也比较恼火。

哪怕是投资商业的高手，都不敢保证稳赚。

2、电商的快速发展对实体经济造成不小的冲击

受电商的冲击较大，零售等实体经济的需求日益缩小，商铺很难熬。

那么，商业去库存路在何方？

朱云均谈到：真正的去库存，不是减少库存量，而是提高去化速度！从源头解决新增量。

1、多以底商的形式打造产品；

2、包括产品面积的大小、楼层、楼高等都要仔细考量，建议多以小铺、双面铺的形式设计产品；

3、不是所有的地段都适合打造商业产品，因为它们对地段、人流等要求很高。

三、一铺套三代，商业投资考虑眼光

开发商的广告动辄说一铺养三代，但现实购房者遇到的情况是：一铺套三代。

平姐是投资房地产的老手，她投资了10多套住宅，收获颇丰。

但为回兴的一个社区商铺，平姐焦头烂额。这个铺子买了6年，从去年起，便很难找到租户。先是一个做餐饮的老板，苦苦支撑了1年，难以为继，拖欠了平姐半年租金。好不容易有一个做社区教育的创业接手，做了半年便告亏损。

如今，门面半年过去无人问津，但每个月平姐还要负担几百元的物管费。想要转卖，不但要承受一大笔税费，关键是根本就找不到买家。

速晨君听到的一个更极端例子是：5年前，有土豪以每平方米10多万元的价格买下某商业综合体的商铺，但如今投资回报不到3%。

速晨君为大家找了两位业界大佬，给朋友们提出了投资商铺的建议：

智安信董事长肖磊建议：

1、开发商和运营团队很重要。

肖磊最初投资了时代天街的商铺，一开始价值并没有抬升。

直到开发商运营团队开始重视商业，加强对商业的管理和运营，肖磊的投资回报率逐渐可观。

所以，肖磊建议各位想要出手商铺的投资者，选对开发商和商业运营团队也很重要。

他们对投资环境的重视程度，一定程度上能够决定该商铺能否“盘活”。

2、合资商业经营有风险，投资要谨慎。

因为合资商业很容易因为经营不起来、或者管理不到位而“做死了”。

3、投资者在经营上注意和电商错位，餐饮、美容美发等体验式生活配套比较稳妥。

新商代董事长唐畅是专业的商业投资运营团队的负责人。

他认为：

商铺一年去化在一两百万方其实是正常的。毕竟住宅产品是刚需，人人都会买，但商铺不是。

整体而言，商业的供应速度大于城市发展速度。同时，价格偏高，投资回报偏低。如果你手上不是有许多可有可无的闲钱，建议不要轻易出手商铺，很容易被套。

投资商业不像投资住宅，后者一般对住宅都有基本的鉴赏力和判断力，而前者相对偏专业。

四.如何判断是不是好的商业？

1、整个供应量与小区人口的匹配度；

2、小区的入住率、成熟度；

很多时候，商业和入住其实就像一场博弈，有些小区在等商业，有些小区商业配套先行，在等人入住。不管是哪种情形，整体来说，这类商业都是在靠时间换成熟。

3、该商业项目是否有专人运营和打造。

如果有专业的商业运营团队，能够加速该项目商业的成熟的。

毕竟投资商业不像投资住宅，后者一般对住宅都有基本的鉴赏力和判断力，而前者相对偏专业。

专业人士建议：如果该地段的租金水平能达到100-200元左右，这样的商铺投资回报率会是可观的，社区商铺基本稳当。

且相比以前动辄两三万的高价位，目前商铺的价格总体有所回落，均价在一万多，算是难得的价格洼地。

准备投资商铺的朋友，不妨抓住这个时机，从整个区域的打造和定位、投资回报率、配套、地段、产业、人流等方面，优中选优，买到好商铺。

现在商铺其实过剩很多了，

原因在于地方太注重房地产了，

国家调库只调控住宅，

商铺，写字楼这一类是不调控的，上数据吧

2017年底，武汉市的人均商业面积超了2.2平米，是香港的2倍（正常是人均0.8平米到1平米），

2017年7月，上海人均商业面积1.4平方米，

许多人看中国20世纪初买商铺都发财了（商铺涨价比房价快许多），

于是开始想投资商铺，

但中国的商铺本来目前过剩了，

加上网店冲击，

商铺过剩非常严重，

基本买商铺就是坑，

商铺分为几种，

1售后返租型商铺，

这个不需要碰，

国内但凡收益高，位置好的地段商铺，

开发商都自持了，

许多人觉得普通人投资渠道匮乏，

在中国，普通开发商也投资渠道匮乏，

收益类型高的，他们都自持了，

他们需要钱抵押出来很容易的，

所以你看到商铺宣传收益率7%，8%的

扭头就走！

这种开发商要不虚假宣传，

要不准备过一段时间跑路，

2社区底商，

同样扭头就走吧，

因为社区底商搞不好都租不出去，

大多数社区底商本来对应社区住户数就过剩（开发商为了赚钱），

经常1000多住户对应3000,4000平米底商（根本不需要这么多）

国内楼盘入住率还普遍不高，

往往买铺子前2年半属于空着的，这个是没有回报率的

接下来入住率也不高，

国内大部分城市小区入住率往往10年后都不到8成！

社区底商唯一可以赚钱在于，

随着房价提升，商铺价格提升，你再出售，就赚钱了，

3商业街类型商铺，

也不用看，撤退吧，

原因在于国内许多地方政府特别喜欢搞商业街，

因为好卖地啊且容易出政绩，

可大多数商业街到最后根本没有那么多人口支持，

如果你要是知道内幕消息，可以参与，

比如这个地方会被列入省一级项目，或者未来这里要修什么地铁，

4普通街道商铺，

这个其实往往挺不错的，投资小，稳定，

关键是现在基本没有了，

一出现就被关系户抢了，说了白说，

有可以投资，

现在其实是三代养一铺！而不是一铺养三代，

商铺租金很多地方都在下降，

原先为什么买商铺的人都赚钱了？

1许多买商铺的是吞了国有资产，你发财我发财，国家损失，

2中国城市人口增多，消费力增多，

3当时商铺不足，

但现在商铺过剩很多，

而且中国电商太发达了，把商铺打击要哭！

中国网络销售占比都快20%了，

一、投什么商铺失败的多？

1、市场内商铺尽量不投。

我其中的失败经验就是批发市场内铺，租金受周边批发和工厂行情影响极深，而且内铺位置是固定的，外面商铺的扩张是不定的，非常容易导致商铺供大于求，导致租金每况越下，空铺日益增多。

换成了商场的内铺同理，以前有很多商场，里面的店铺都是无产权的，或者是有产权的商铺，硬是划分成一个豆腐一个坑，然后你去购买其中四十年分两次续期的合约，一次性收取租金，等同于买起了商铺，也能让你在合约期内进行转手，商场收取一定的转手费。

这样的基本九死一生，你若联想不了一个大商场如此做的缘由是什么，你就细分想想早年间划分的格子铺就差不多了。小的都养不起了，大的如何养。

2、小区新盘商铺尽量不投。

重点在于小区用户量，特指真正自住的用户量。

小区户数低于2000户的，纯只有几百户的小楼盘失败率极高，因为没有外在人流，消费力有限，街坊生意不多。而这些小楼盘的内商铺，或者是人烟罕至的角落商铺更是考验人品，基本上理发铺也是其归宿了，若是靠近幼儿园或者靠近物业管理处，倒还有一点点生机，但也只是渺茫中的一丝丝而已。

在一个小楼盘尚没成熟起来之时，你购入开发商那已经定价过高的商铺，那就是一场豪赌。而这价格注定透支了未来多年收益，而商铺的定价是最无规律可言的。

3、门面过窄，深度过深的商铺不要投。

特指一些过百平方的、进深却是面宽的十几倍的商铺。

商铺值钱的就是这个门面，这个面宽，而里面幽深的空间是不待人见的。往往门面十几平方甚至能过千元一平方，而里面的几十方也就合计万元不到。典型的如同以前广州某地铁站出口某个饮食商铺，品牌本地还行，人流很旺。但是门面过窄，收银台都不好设置在出口，而往往跑单的也不好控制，必须如同小食店一般先付后吃，过度的进深导致店内必须常年保持开灯，服务员来回走动服务浪费时间太多，没多久就倒闭了。

简直闻者伤心，后者回避。

4、商铺面积过大的也不好投。

正如一句老话，步子跨得越大，死得越快。

在现在电商环境下，商铺不需要过大，只需要够网红。小而巧才能在商海风浪中灵活掌舵。很多店铺开张，坏就坏在了盲目扩张。而需要大面积商铺的超市、健身房、舞蹈室等，对区域的要求也是越来越刁钻。商铺面积控制在45平方以下最为稳妥。

5、价格很便宜的商铺不要投。

这又是为什么？难道便宜就没好货。

是的，对于定价精密的商铺而言，便宜的绝对没有好货。你要深信开发商对于商业类的定价，是要比住宅类的定价有着更深刻更科学的模型。商铺没有不赚钱的便宜货，只会有仍旧赚钱的便宜货。

而唯一让开发商定价便宜的原因，就是他们研究深知这商铺未来人流量或者位置必然不好。

人流量很少的商铺不要投。原因不用多说了吧。

6、进店铺台阶超过五个（不分上下）的商铺不好投。

因为这样会严重影响人流入店消费，即使外面人流量很大，但是人总是不由自主地懒惰的，能少走一两步就绝不肯多移两步。

除非这是特别特别的网红店，对不对？

要不然没有多少人是愿意排起了蜿蜒的长队也只为了品尝一番的。

五个台阶，足以为你挡住了绝大部分的财路。

7、商铺与人流之间有绿化带、隔离栏、大树遮挡的不好投。

主要是什么原因？

主要就是隔断了人流，就如同前面的五个台阶。人们都是懒惰的生物，除了爽的时候踩踩绿化带，冲马路时候跨越隔离栏之外，平常时候是绝不会做出不文明行为的。

去逛店铺这样的文明事情，自然要做文明事，但为了做文明人，竟然要绕开一大圈，这也太不文明了。这为一睹什么店铺芳容啥的，更佳的选择就是选择无视了。

8、租金趋势向下的商铺不好投。

我们买商铺就是为了乘风破浪，宁愿追高，也不能抄底。租金不行了，那意味着至少这条街有式微趋势了，你不能寄望换你之后就变生机勃勃了。

特别绝不碰什么一条都挂着租转卖的大街。

商铺让人闻风丧胆的一点就是，一旦给证明是死铺，那就完完全全死得一丝不挂。

9、仅仅依赖某一大店引流的商铺不好投。

这也是我曾经碰过的钉子，那痛感仍在。

如果商铺人流完全只是依赖某个超市，或者只是某个商场的，不要碰。

因为一家独大，代表着这一家一旦离去，利好将烟消云散。以往的佛山南海广场是百佳的天下，人流聚焦，周边的小铺客似云来，可多年后一纸撤场，算是拔走了最后一根氧气管了。

当然，区域的消费板块更迭日新月异也是影响因素。

那说了那么多负面的因素，相信各位心里也是有一点数了。

然而，我们始终还是一个向上的公号，必须传播一点正面的能量，因此，在万马齐喑的商铺投资市场，我们仍旧可以提出一些加分项的。

这估计也是各位最最最关注的。

二、投什么商铺成功的多？

1、门面足够宽的商铺。

上面说了进深是面宽十几倍的商铺要远离，那如果面宽是进深数倍的商铺，那自然就是宝中宝了，必须要紧紧拥抱白首不分离。

基本建议就是面宽足够一分为二的商铺。

如果你可以买下这样的商铺，然后把商铺隔开两间，分别出租，简直不要妙哉妙哉。这何止是鸡生蛋，这是鸡直接生鸡了。

2、能做餐饮的商铺。

特指预留有烟道设计的商铺，但是实际上并没有作为餐饮业态租赁。

当然前提是要跟物业搞清楚，确定能够做餐饮，这些商铺往往能够获得比之前更好一点的收益。

3、周边有成熟生态圈的商铺。

我们国人做生意往往喜欢扎堆，在某些批发市场那是优势，比如皮革市场专门做皮革，玩具市场专门卖玩具，只有集市成型才能规模化吸引人流。

但如果是漫画描绘的，你这条街开了火锅店，然后对面又开了火锅店，一条街都是火锅店，那基本上没多少生还之路了。

商铺周边必须多元化，而且有成熟稳定的生态园，比如有银行、药店、地产中介、美容店、7-11，品牌连锁如麦当劳、肯德基的高毛利商家。

4、层高很高的商铺。

这与面宽是一样的道理，前者分成两间铺，后者也可以分成上下两层铺，这就等于面积扩大一倍。

很多餐饮或者中介门店愿意选择这样的商铺，想想都美。

而如果这样的商铺配合其长面宽的话，那简直就是神铺。当然价格也是很神的。

5、选择人流聚焦的商铺。

大概是小区入口处，大商场入口旁，街道转角位特别显眼的，或者是位于天桥下方、或者是红绿灯对出位置、公交站牌没有遮挡的，这些都是容易聚焦人流的极好之地。

特别天桥这个因为是行人过马路的必经选择，因此下了天桥后不用回头走好几步的商铺都是蛮不错的，又不像斑马线这样行色匆匆的角色。

6、选择能够停车的商铺。

这是一个很重要的加分项，特别是有地下停车场的。

对大部分酒楼而言，就是必需品。如果是非大型购物商场上的饮食酒楼，街边要做酒楼的，只要你心并非沙县系，那没停车场是万万不可的。

若商铺前还有空间能够做防雨走廊的，都是加分项，因为下雨时，人们都会避避雨，自然就有进门的可能了。

当然，如果一个商铺具备以上那么多加分项，而同时也回避了那么多不利因素，这样的商铺是否就百分百无忧呢？

答案是，No。

最重要的，还是运气。

市场趋势的变化，商铺周围拆迁建设等等的变化，都会让运气变好或变坏，这些都是我们无法预测的。

而我们能够比较准确预测的就是成熟商铺目前的租金水平。

有个最直接的法子，就是对比左右分别三间商铺的租金，大概就可以比较综合得出商铺的真实租金。如果租金偏低或者偏高，也可以把范围扩散到周边其他市场或街道的商铺，或者是直接调研下商铺所做行业的毛利，这个在网上花点心思基本没秘密。

客流量也是重要的评估因素，可以从管理处、周边人流、周边店铺下手，分早中晚用客流量计数器去统计，能够得到比较客观的数字。

这些都是我们投资商铺必做之选。

最后你可能还会插话一句，星佬，你所说的貌似都是已经成熟的有客流量的二手商铺，那我需要投资一手商铺，那还有没有什么必胜绝招啊？

呵呵，这个嘛，你没看懂么？

商铺最后还是运气啊！