四月广州房地产市场报告 | 新盘失落
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摘要：新批准预售整体消极，区域分化程度减弱，除海珠区外其他区域均有上新，但体量都不大。（报告期2022.3.17-2022.4.18）
观点指数 广州市2022年计划供应住宅用地供应计划751公顷，商品住宅用地面积同比减少近10%。
另外，广州2022年首批集中供地挂牌地块建筑面积较去年第三批次减少20万平方米，挂牌价格有下降趋势。
市场方面，新房供需增长乏力，网签仍处于低位，新批准预售面积环比上升仅3.1%；同时，招商雍云邸、碧桂园云樾江湾、建发明珠湾玺和深业颐泽府等全新盘入市，但去化表现不佳。
共有产权住房定价方案首次公开征求意见
4月1日，广州市住建局发布《关于公开征求白云区嘉翠苑共有产权住房定价方案、白云区龙归花园转用共有产权住房定价方案、番禺区城隽雅苑（北区）共有产权住房定价方案公众意见的公告》，这是广州市共有产权住房首次就定价方案公开挂网征求意见。
公告显示，上述项目定价基础为同地段同类型住宅均价，嘉翠苑、龙归花园、城隽雅苑承购人产权份额分别为55%、55%、60%，对应价格分别为2.8、1.65、2.38万元/平方米，其余为广州市政府产权份额，拟由广州市住房保障办公室委托代持管理机构持有。
此前广州已推出榕悦花园、城投首筑花园等共有产权住房项目，但目前房源数量较少，且申购门槛较高，对于部分购房者而言申购共有产权房仍存在一定障碍，通过公开征求意见，广州共有产权住房的实施规则将不断完善。
全年供应商住地437公顷，首批供地白云区C位
广州市2022年建设用地供应计划出炉，全年计划供应总量为2505公顷，其中住宅用地供应计划751公顷，包含商品住宅用地437公顷，非商品住宅用地314公顷。
住宅用地供应面积较上年有所增加，但商品住宅用地面积同比减少近10%，非商品住宅用地面积同比上升111%，未来广州政策性住房数量或明显增加。
另外，2022年广州首批集中供地于近日挂牌，此次挂牌土地18宗，总起拍价约368亿元，土地面积共129万平方米，总建筑面积276万平方米。
中心四区有4宗，属于荔湾区和海珠区；近郊区域有8宗，其中白云区数量最多，有6宗，番禺区和黄埔区各1宗；远郊区域有6宗，3宗位于南沙区，2宗位于增城区，1宗位于花都区。
值得注意的是，白云区广龙路挂牌2宗地块，其中AB0805104地块将用于建设全自持保障性租赁住房；另外，本次集中供地有7宗设置了政策性住房初始配建面积。
价格方面，根据观点指数测算，广州宅地挂牌价格自集中供地实施以来呈现下降趋势，其中四次出让均有地块参与的朱村街具有代表性。
按挂牌时间先后来看，朱村街四宗地块扣除配建面积后初始楼面地价分别为10009、9996、9060、8963元/平方米，而设置政策性住房初始配建面积的仅有去年第二批次供应的18003210A21041号地块，在扣除配建面积后其楼面地价仍低于第一批次挂牌地块，今年挂牌的18003206A21021号地块初始楼面地价则与去年同期相比下降近千元。
以上述条件来看，广州今年首批集中供地出让条件比较友好，但部分地块出让条件具有排他性，并不是所有地块都有机会竞拍。如海珠赤沙地块要求竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验，定向出让的意图明显。
新房供需增长乏力，去化周期上升
3月广州新房网签仍处于低位，较2021年同期成交量不足五成；新批准预售情况整体消极，区域分化程度减弱，统计期内海珠区零供应，其他区域均有上新，但体量都不大。
据观点指数监测，3月广州新建商品住宅网签5663套，同比下降54.7%，环比上升60.1%；网签面积61.2万平方米，同比下降53.9%，环比上升55.2%。增城区、黄埔区、番禺区网签体量较大。
观点指数统计，3月广州新建商品住房批准预售4110套，环比上升20.4%；批准预售面积40.57万平方米，环比上升仅3.1%。
近期中心城区新房批售活跃，统计期内天河区批售了保利天汇，越秀区批售了粤海壹桂府，荔湾区批售了越秀正荣天樾湾。
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
截至3月末，广州市新建商品住宅可售套数约10.2万套，可售面积1090.9万平方米，去化周期12.2个月，较上月增加1个月。
分区来看，由于网签持续下跌，增城区、南沙区、花都区去化周期上升较快；从化区目前去化周期超过18个月，是全市去化周期最长的区域。
新盘去化不佳，推盘普遍谨慎
据观点指数统计，报告期内样本企业共有8个项目加推，4个项目开盘，共推出约1.2千套住宅单位，中心区暂无上新，推货区域为番禺、黄埔、增城、南沙等刚需集中地。
报告期内，新开盘项目有白云湖板块的招商雍云邸、荔城板块的碧桂园云樾江湾、横沥岛板块的建发明珠湾玺和深业颐泽府。
招商雍云邸推广名为招商弘阳电建南国雍云邸，由招商进行操盘，“雍”系也是招商的代表产品系列之一。招商雍云邸是白云湖板块开盘的第五个项目，与中建星光城区位条件最相似。首次开盘推出面积为75至105平方米的产品，均价约为3.65万元/平方米，略低于目前中建星光城的在售均价，但销售情况并不理想。
碧桂园云樾江湾位于荔湖新城CBD，距离增城万达广场直线距离约900米，附近有创基天璟在售。碧桂园云樾江湾开盘推出88至137平方米二至三房的产品，均价约为2.05万元/平方米，与周边在售项目相比价格并无优势，开盘去化较差。
横沥岛此前开盘的项目有旭辉曜玥湾、美的江上沄启、葛洲坝湾区金融城和铂玥明珠ONE，报告期内建发明珠湾玺、深业颐泽府接连开盘，受限价影响，新盘均价都是3.6万元/平方米，目前还有海语天悦湾待入市。
从区位条件来看，建发明珠湾玺更靠近横沥地铁站和交通要道，深业颐泽府要远一些；从景观资源来看，深业颐泽府高层有机会望江，而建发明珠湾玺并没有太多的江景资源；从产品设计来看，建发明珠湾玺和深业颐泽府产品卖点相似，首推产品约100至140平方米三至五房，主卧空间充足，阳台视野开阔，但布局方式有所差异。
南沙目前销售形势不太乐观，新盘入市加剧了区域市场的竞争，但似乎未能激发置业的意愿增加。
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