房地产，为什么一边是去库存，一边又是大城市房价越来越高？
还是那句话，房屋的不动产属性决定了其背后聚集的资源才是决定房价的最重要因素。全国的房地产市场自2013年开始，呈现出特别明显的不可逆的分化态势，实际上分化趋势早就开始了，只不过08年的4万亿给这个市场又打了一针兴奋剂，让房地产在08年至13年的五年里成为了投资品，所以即使是三四线的房的产市场也在这几年里火的不能再火。当兴奋剂的药效慢慢退去，在新一届政府调控政策作用下，首先是三四线城市的房地产市场首先坚持不住，然后是省会城市，再然后是地区中心城市，最后是北上广深。
国家的调控政策是一刀切的，但是全国的房地产市场聚集的资源又差异巨大，所以一刀切的政策在不同的地区表现出不同的作用。北上广深这样的聚集着大量资源，其或产业、或政策优势不仅能辐射全国，甚至辐射国际的大城市在市场作用下，首先出现了报复性的反弹，随后是部分处于长三角的大城市，然后是部分地理位置优势或者经济预期比较好的地区中心城市都在市场因素下房价出现了反弹。
这个时候真的要去库存的是除以上城市之外的。首先是那些还聚集着相当资源的，但是经济预期较差，地理位置不足够好的地区中心城市；然后才是那些也聚集着一些资源的省会城市；最后是三四线城市，只是这些城市还有希望嘛？
我所在的地区中心城市即使现在一个楼不建，还有够全市1/8人住的商品住宅库存，但是这些库存卖不出去的同时（卖不出去的意思是，你降价也没人去买），有些楼盘还出现供不应求。所以现在房地产市场的分化已经不只是在国家、省的层面，太多城市内部也出现了房地产市场的分化。
未来中国的房地产市场一定是不断加强这种分化。虽然没有被邀过，但是我想尽量不举数据就去理清一下题主的问题。也希望和大家真心交流。
首先徐斌律师的答案切中要害，却不够深入，这确实是个三方问题，但这三方的关系却又错综复杂。作为一个资深的房地产从业者，我大概有时候能够体会政府的苦心。那么下面我就说说我的看法。既然是个三方问题，我们就从三方的利益角度分析一下。
1.政府角度。
首先在中国，政府的政策往往决定了房地产的走势，这一点是毋庸置疑的。而且就像题主说的，其实政府制定政策的时候，并不能单从房地产的角度去考虑问题，而是从全社会角度考虑问题，其实这也就解释了题主所说的有时候看起来自相矛盾的事情。
早些年，确实是因为土地财政的本质，导致了地方政府依靠卖地获取利润，一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。却也从本质上让地方政府过于依赖土地收入，导致我们看见很多缺乏产业的地方政府，越卖地越难受，卖到后面越难卖，这也是根本上造成一二线城市和三四线城市两级分化的原因之一。政府，尤其是中央政府，是意识到这个问题的，所以会有定向将准，调整产业结构的一大波举措。其实天天看新闻联播，都可以看出，各地都在整所谓的调整产业结构，其实这就是政府希望从根本上缓解（都不能说解决）土地财政带来的弊端。
但是，调整产业结构是需要时间的，不是这个月说了下个月就能完成的事情，而且不能因为调整产业结构，就让老百姓没饭吃啊， 这种事情中国政府以前干过，就是在建国之初“赶英超美，大炼钢铁”的时候，那个时候的结果是什么，大家心知肚明。所以不能因此就放弃曾经作为地方支柱产业的房地产。而且今年因为这个问题，而且受到全球经济的影响，半年的GDP增长已经到了7%。
而且随之而来的问题已经凸显，大量制造业工人失业，大学生就业难，这些不是影响百姓的大事是什么？曾经我们取笑过中国是稳定压倒一切，你想想如果有大量的失业游民，又有一大堆网络喷子，不是社会不安定因素是什么？所以我们可以看到，政府今年陆续出台了一大堆房地产相关的政策，表面上目的是去库存，实际上是给开发商去打一针强心剂。为什么这么说？
2.开发商角度
从2014年开始，开发商拿地的意愿就在不断地的降低，这导致了几个问题。一个是地方的GDP受到影响，而受到影响的结果刚才已经讲了。而为什么开发商拿地意愿降低，我分析有几个原因，第一的其实就是开发商对于未来的房地产市场比购房者更加悲观谨慎，不要看房地产几个大佬还在鼓吹未来白银十年什么的。我相信他们说的不假，但是我们说未来的房地产也会逐渐形成寡头，大佬们继续是既得利益者，但是曾经在黄金十年跟着进来打秋风的那些地方小房开，才是在这波经济环境中受影响最严重的。他们会在今后两年类陆续退出房地产，就没有那么多开发商抢着拿地，土地市场怎么热得起来呢。
3.购房者角度。
国家经济提升，两个很重要的助推器，投资和消费。投资在于开发商信心，而开发商信心在于购房者信心，购房者买房又属于消费行为，购房者买得越多，开发商投资拿地也更有动力，所以政府刺激政策首要刺激开发商，其次刺激购房者。就像大白所说的，购房者在三四线城市和一二线城市的心态是很大不同的。在各地产业结构调整完毕之前，一二线城市都会是绝对的人口净流入城市，不管你怎么限制户口都没用。
所以人口净流入城市，基本上城市规模的扩张导致的房价的持续飙升，是很正常的。而且房子最特别的就是它是具有投资属性的大宗消费品。不管你是不是刚需，买房的时候都会想着今后卖的时候要赚钱的。这就是购房者雷打不动的心态，有了这样的心态背书，房市就会股市有了相似点，肯定是买涨不买跌的，所以一二线城市人口流入，流入人口要买房，房价会涨，越涨越买越买越涨，就是这样的。而且房价提升也会增加消费额度，在整个中国经济内忧外患的今天，这是政府不想为却不得不为的一件事情，所以我们看今年一二线城市房价飙升，政府持的不就是睁一只眼闭一只眼的态度么。
希望以上能够回答楼主的问题。懒得看正文的可以看一句话回答楼主问题：市场化的价格涨跌是由需求决定的。
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专业所限，仅就房地产市场业内角度进行分析。
截止至目前（2015年12月21日），今年政府出台的调控政策如下图：
总结一下就是：
1、限制土地供应，通过商转保盘活市场烂尾房；
2、连续5次降准息，利率持续走低，市场流通资金增加，商贷购房金融成本降低；
3、下调商贷、公积金购房首套及二套首付比例，购房门槛降低；
4、从计税、价格、融资等多方面鼓励开发商实施住宅全装修，鼓励开发商企业转型。
核心就一句话：优供应与促需求并举，全力去库存。
最新一次降准息是10月24日，来看看11月房地产市场的变化吧。
11月份数据表现：
- 一线代表城市成交面积环比上涨6.34%，同比上涨5.48%；
- 二线代表城市成交面积环比上涨6.92%，同比上涨23.55%；
- 三线代表城市成交面积环比下跌7.89%，同比上涨29.13%。
与以往普涨的市场格局不同，对比上一年当前楼市虽然回暖，但城市分化较为严重：
- 经济基础较好的一二线城市，成交量涨速较为明显；
- 三线城市收益程度相对较低，但较之往年仍有一定程度的上浮。
题主问的是大城市房价为什么越来越高，买的多当然就涨价咯。
而其实真正价格涨幅可观的城市，也就北上广深这样的一线城市而已。
二三线的价格也在涨，但是涨得含蓄、涨得平稳。
区别在哪里？
所谓“买得多涨得快”是表象，内涵是供应与需求。
- 供应——一线城市开发成熟，土地供应量有限。
- 需求——一线城市外来务工人员数量巨大，随之产生两个需求：
2、置业需求，城市常驻人口基数大，购房置业需求相应提升。
而二三线城市城市开发成熟度相对较低（土地供应充足），外来人口也没有一线城市那么多，库存量大购买力相对较低，价格涨幅相应较为平稳。
说白了，政策调控东调控西，从来都不是面向一线城市。
库存量主要挤压在二三四线城市，调控的主体也是重点朝向这些地方的。
房地产市场需要可持续、健康的发展，势必要优供应促去化。
而一线城市优无可优、促无可促，一切都在市场调控脚步之外行走，政策的影响最多是能抑制一时，一旦去库存放开，一线城市的房地产市场是最大的受益者。
抛砖引玉，欢迎探讨。supply and demand
近期，楼市去库存好像见到了“曙光”。一线城市楼市收紧之后，逐渐辐射二线城市。且有数据表示，在楼市双向调控下，全国楼市去库存已经渐有起色。而且多省在积极发布调控措施努力去库存。
去库存力度明显加码
在今年1月7日举行的全国国土资源工作会议上，国土部部长姜大明明确表示，对于房地产库存较多的地方，要减少乃至停止商品住宅供地。
在这个政策导向下，今年2月，辽宁省政府即出台《关于化解房地产库存的若干意见》，提出15条全力化解房地产库存的政策措施，其中第二条措施便是“合理控制开发用地供应节奏，减少房地产开发用地供应。库存严重的地区，要暂停供应房地产开发用地。已供应、未开发的房地产开发用地可申请转换用途或调整商住比例。”而在4月11日的通知中，辽宁省则直接要求——对于库存严重的地区，停止供应房地产开发用地。
值得注意的是，除辽宁外，江西、重庆、湖南等地也提出了通过控制土地供应来化解楼市库存的举措。今年2月，江西省在下发的《关于做好化解房地产库存工作的通知》中提出，继续严控商品房开发用地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。
业内人士表示，“控制库存严重地区用地供应是去库存的主要手段。各地的细化方案，能够让相应县市按照实际情况来决定供地状况，进而实现供地和去库存等的匹配。从实际情况看，一般各省经济实力排行前三的城市，后续可以增加供地，排名后几位的城市则要相对谨慎。”
土地出让收入分化严重
控制土地供应固然不失为化解房地产库存压力的一招“必杀技”，但某些地方政府也或将因此而面临土地出让收入的减少。对于部分对土地财政依赖度达到70%甚至80%的地方政府来说，这将为其带来很大的财政压力。
4月5日，财政部公布的《2015年全国土地出让收支情况》显示：2015年，全国缴入国库的土地出让收入33657.73亿元，同比下降21.6%。全国土地出让面积22.14万公顷，同比下降18.6%。此外，《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告也显示，2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014年下降3.6个百分点，近15年来增幅首次由正转负。
实际上，与一线城市和二三四线城市房地产市场分化对应的是，多数二三四线城市土地出让收入大幅下降。业内专家也表示，“越是经济基础不好的城市对房地产的依赖度就越高。去库存不力的地区，土地需求也少，政府的土地出让收入相应地就少。shqianyy
来源于：每日经济新闻
答案摘自本人原创文章
最近一、二线城市房价上涨
最近的一、二线城市房价上涨的起因是国家宽松货币政策；另外限购“大坝”开闸后所释放的堆积已久的一批投资需求；本质上是中国目前缺乏投资渠道的体现，资金只能选择沉淀到不动产之上；而不动产中的商办类物业又面临经济换挡的冲击，于是资金只能集中宣泄到住宅型物业中。
作者：邓浩志
链接：三四线城市去库存只能通过发展经济 - 邓浩志的文章 - 知乎专栏
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。政府真正想去的是三四线的库存，先容忍一二线城市上涨，把房市炒热。然后对一二线逐步限购，然后投资客在房市大好的情况下只能进入三四线城市买。这才是政府的目的，因为过去09年那次牛逼的决定，造成了三四线城市惊人的库存，地方政府的大量不良债务，而且地方根本没有什么好办法去还债，依靠实业，是不是在搞笑。最后，等到投资客们把三四线的库存去完，国家再出政策给整个市场挤泡沫。那个时候，狠狠挤那么中国或许还有希望，要是犹犹豫豫中国就中等陷阱了。所以中国房市有几个大趋势，一是还能火几年，到2018年左右。二是，房市热将逐渐传导至三四线城市，这个过程中我们能看到政府一系列政策驱动。三是，中国有产精英阶层在几年以后将经历一次打劫，情形就像15年股市里破产的50万中产阶级。四是，中国最终要回归实体经济，房地产终究不是国家重技，地产将成为一个笑话，这个过程中，我们将看到那些跟政府有点儿瓜葛的企业会有提前行动，大家得盯紧了。
库存就意味着债务恶化。要去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘。
假如你是一个社区便利店的老板。你批发了很多酱油在小区里面卖。如果酱油全国统一降价，对于小区的居民来说，当然是好事。
但对于你来说，你的酱油批发过来，一瓶3块钱。现在让你卖1块钱一瓶。你就会亏钱。亏钱了，你的便利店就会倒闭。如果你的便利店倒闭了，你赊账的上游经销商，它外面的应收款就收不上来，经销商也会亏钱，那么经销商就会破产。
经销商破产了，就没钱给还给厂家。厂家的应收账款要不回来，生产酱油的厂家就会亏损，就会破产。厂家破产的话，它们从银行贷款的钱，就无法偿还。
银行收不回贷款，那么银行也会亏损，也会倒闭。商业银行倒闭了，最后就传递到了央行。所有的央票，都成了废纸，那么央行的资产负债表，就会出现剧烈的被动缩减。传递到央行这一层，整个社会就会出现信用崩溃，进而爆发大规模的经济危机。
这个过程，叫做通缩螺旋。通缩螺旋的根本原因，在于债务杠杆过高，触发了连锁的债务违约。
我们回到开头，如果你开便利店，进货的时候没赊账，用的都是自己的现金储蓄的话，你的便利店，因为商品价格下跌，亏钱了，倒闭了，卖货给你的经销商会受到冲击吗？并不会。在这种情况下，不会触发通缩螺旋。
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去库存是去哪里的库存？北上广深杭的还是二线的？三线的？
为什么很多城市吸引人才政策近年来一年比一年力度大？最大头的购房人群就是这批刚毕业需要落户需要成家的年轻人，也是他们才存在购房刚需。
去库存到底要怎么去？你所在的城市房价三四万，你有300万就买了，你只有100万买不起怎么办呢？那就把你赶去那些房价便宜的城市嘛！
要保证无论你有多少钱都能投进房地产…………啊不对，都能买到房子嘛！这样房价高的问题不就解决了？
北上广深接着涨，买不起了去二线，二线房子开始涨，买不起了去三线，三线房子开始涨……买房要趁早，要不然过几年就要有人和你说了：房价高买不起？没关系啊！你看鄂尔多斯！房价便宜房源多！还有大学生引进政策，创业最高给50万呢！给你50万你还不去？买不起房还要在城市里死磕，你个钉子户！
媒体上提到的【去库存】有一层含义，貌似没被提到，那就是【去化率】，即某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。
2017年截至12月7日，上海共发放171张预售许可证，涉及116个项目，共计33074套房源入市，总供应面积359.97万㎡。
获得预售证的房源整体去化率达到81%。嘉定区和宝山区去化率均为89%，其中嘉定区成交套数达到5134套，宝山区成交套数4459套；青浦区去化率相对较低，为62%，新推出的5040套房源中仅成交3125套。
数据来源：重磅干货!上海房地产年度盘点:2017年度热区
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青浦区政府：我们2017年去化率这么低，看看人家嘉定和宝山！！！
所以2018年，要大大的去库存！！！千方百计！！！
建设局、房管局通力合作，完不成任务，年底的奖金，普通员工只发放70%，副科及以上干部只发放50%！
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所以，是这个意思~
这个要从2014年开始谈起一、先说库存
2014年全国库存达到了历史高位（目前也没有超过），国家统计局公开数据可查。
然后930全国放开了信贷支持，各地放松了限购限贷（一线限购不放松）
房地产本身是资金密集型行业，信贷杠杆必不可少
所以930之后，全国交易量就逐步开始恢复上涨了
从2010年开始压制的改善型、投资型需求开始集中爆发。
国人买涨不买跌，量价开始齐升，这就是过去2015-2016的状况。
主要体现在一线和二线，三线以下还不太旺盛。毕竟一二线更有投机价值。
由于一二线上涨过快，2016年开始产生溢出效应。
一二线上涨空间越来越小，总价成本越来越高，杠杆越来越紧，大家开始逐步转向周边三线及以下。
除了溢出外，2017年棚改也是带动三线以下小地方（没有棚改是真的没钱买）的主要原因。
从国家统计局公开数据看，其实2014年2015年房地产投资、库存面积已经进入拐点，简单说，其实2015年以后库存已经在下行了。
二、价格
一线，这波主要是改善型和投资型客户推动，但目前基本达到阶段性定点了（个别豪宅市场脱离大众，不统计）。因为上车盘已经达到极限，无法从交易链条的底层驱动改善型进行置换。（具体内容可以参照我关于20-30年还款的回帖）
强二线，由本地改善型、投资型+一线溢出的投资客户三方共同推动的。所以2016年开始逐步推出限购，打掉外地投资客，例如武汉，就有很多北京、上海客户去买房投资。
目前呢，个别如南京、厦门价格到达政策红线了。个别还没有（长沙、西安、成都等，不调控还会继续涨）。但都要一刀切限价，否则不正确。所以任志强说的越限制越买，也不是所有二线都适用，自己思考。
弱二线，别去。未来和三线一个结局，没有二手交易支持。以后开了公众号我再列城市哈。
三线及以下，一手开发商造成的虚火，将来会充斥大量无人承接的二手盘。如果是改善自主，可以抓紧买，也可以等崩盘以后买（如果能熬到崩盘且手中有钱。具体参照2010-2013年之间的温州和鄂尔多斯，价格在高位腰斩）
以上就是价格目前的状况及成因。
三、开发商
中小开发商从2016年开始资金吃紧，由于拿地拿在高位，但是又被各种限价控制，开盘不是，不开盘也不是，很快会陷入困境。
大开发商，腾挪空间大，募集资金渠道多，看看碧桂园的高周转，还可以从其他三线等地方筹集资金。2018、2019，是大鱼吃小鱼的时间，会出现大量的兼并吞购。
为什么说这些，如果你买了小开发商的盘又未办理房产证，然后小开发商被大开发商吃了，后面扯皮的变数就比较多了。
先写这些。
核心就是四个字：预期管理。
第一步，伏笔，降低资金成本。简称，放水。
放水是增加了购买力，但是市场不好的时候，有购买力也不买。库存高，市场低迷，买家预期是看跌的。所以这步只是伏笔，关键还是扭转预期。
第二步，高调宣布控制供地，国家队带头哄抬地价。
看得见的就是发文，要求供地节奏和库存挂钩，库存多的城市少供地。其实聪明人看到这一步就知道要干嘛了，朋友们下次学着点，庄家自己上桌押大你就不要头硬押小了。还有一个业内关注的，15年左右国家队出动拿高价地。市场好拿高价地很正常，15年市场不好啊，按说地价会低。但是那年国家队非常活跃，中字头的，地方平台的，纷纷进场，哄抬地价。
买卖过二手房的都知道，地价是周边二手房挂牌价最重要参考标准。地价飞涨，周边二手房必涨。拍出一块高价地，方圆几公里应声跳价。
这个阶段，二手房卖家预期已经扭转了，看涨的多了。
第三步，以控制地价涨幅为名，进一步压缩商品房供给。
不得不说，这招有点，还是不说了。一袋面粉，过去卖100块，现在卖80，但是其中半袋面粉你要做成馒头送给我，然后宣布喜迎面粉价格下跌。这是下跌么？这明明涨到了160！而且最关键的是，可用于建设商品房的部分少了，等于变相的减少了实际供地。
这手叫做短缺预期。别看现在库存多，过了这茬后面没了。
刚才第二步，二手房价格上涨时，买家已经有点慌了。本来以为会跌一波，看一圈房越看越涨，很焦虑对不对。现在又来个短缺预期，媒体专家公众号天天解读后面没几个新盘，供应断档了。就现在这批货，卖完就靠二手市场了。卧槽，还靠二手市场？二手市场涨上天了好吧。就问你怕不怕？没个不怕，恐慌驱动上车。
第四步，五年大拆迁，签字发现钱。
这招特别致命，可以说，动摇了中国社会价值观。
前面几步都提到，和二手房市场息息相关，也就是适用于新房市场占比较少，存量房交易活跃的一二线城市。这也是过去多年的特点，高房价集中在一二线城市，广大三四五线城市房价稳定，是刚需最后的退路。
这一波，是第一次打三四五线城市的主意。
手段就是货币化拆迁，直升机撒钱，人为制造恐慌。三四五线城市居民并不缺房，正常年份房产交易量和存量比是很低的。和一二线城市人人紧盯房事不同，小城市多数居民对于房价情绪稳定，至少曾经是这样的。
货币化拆迁造成需求量突然暴涨，引发严重的供不应求，把城市本来就很小的盘子直接撑爆，进而造成房价爆发式上涨，进一步吸引居民和游资投机，以百分之十的热钱撬动百分之百的需求，形成自循环。
三四五线城市上涨另一个效果是夯实了先涨一步的一二线城市房价。杭州涨到2万时杭州人怕怕，卧槽开个会就翻番太虚了吧。涨到3万反而不怕了，因为回头一看金华台州都奔2万了。
最后，这么多年都没有主动去拉三四五线城市是有原因的。网开一面，商汤之道。一网打尽，南巢之治。涨价去库存这种骚操作要看懂它得结合前两年的国情，在15年股市大起大落之后，TG就觉得金融市场不靠谱，所谓的金融创新也就到此为止了，但是由于经济下行，资本外逃导致汇率要失守的节奏，情急之下，房产作为国之重器再一次拉起来拯救GDP。
回看这一轮涨价去库存，可以看出一二线并没有什么库存，但却是最先涨价的，相当于股市中的龙头股，是用来带动气氛的，而现在就轮动三四线了，这也是TG最希望大家去接盘的地方，所以三四线的涨幅也是最疯狂的，但到了这一阶段，也是行情尾端了，民众接盘之后就锁死交易，无耻至极。
这一轮疯狂之后，就真的去库存了吗？TG不过是在自欺欺人罢了，恐怕三四线新造出了更多的房子吧，在土地出让金连连新高的情况下，未来只会让国民经济完全陷入房产之中
我做销售的时候，总结过超过50种逼定方式
先说一下逼定方式，就是逼客户交定金的各种方法，
交了定金，客户最后95%会买房，（有其它意外，但基本都买了）
最好的逼定方式是什么？
所有的讲清楚了，开始讲：
您今天如果不买，明天即使我们有房源，一套涨价2万！
现在就这个行情，明天我们涨价也买的出去，
我理解你买房觉得房价很贵，月供也不低，现在在社会上我们赚钱都不容易，
我也觉得房价贵，
但早上车一天，早划算一天，您总是要上车的
你明天上车，房价又5万；
2个月工资没有了，积蓄没了，不划算！
现在一个月房价涨1000，就这趋势您也看到了，您等下个盘开盘，保准涨价10万。
现在定，我这几年从业经验告诉我，你后面肯定得感谢我。
你考虑其它楼盘，我不说性价比，你可以保证您一定买得到吗？
现在发财的机会都就在手上，拿住它
走，刷定金去！
这一招当房价上涨的时候百试不灵。
16年涨价那一拨，
无数人从外地回来，比如北上广深，
只要有房，不管价格，
15分钟就定下来了
至于横盘的时候，
房子肯定不是这个买房的办法，
你得从区位等等讲起，
有时候一个客户从早上讲到晚上，
后来还得反复约访客户；
而降价的时候，
买房子的人都要打营销经理，要退房；
你还卖房？
从根本上看，
房价涨，才能去库存，
否则你降价，越发卖不动！
国家政府考虑的第一是稳定，
其次是为人民
至于为什么人民，你也得考虑清楚
小资产阶级从古至今，反正全世界肯定是被剥削的
无它，底层人，你得去帮助，否则要造反
上层人，制定规则的人，你觉得会牺牲自己的利益吗？
有时候我经常说多读书，这些东西书上写的清清楚楚
不多说了
祝福各位财源滚滚
其实从政府角度，从没有想过房价要下降。
只是说涨价太快了，要控制。
不奇怪，这样的例子在我国，我能给你举出一打，未来可能会获得诺贝尔经济学奖。
比如去产能，然后粗钢的产量越来越高，螺纹钢和煤炭的价格翻了一倍多，称为涨价式去产能。
比如降杠杆，结果居民杠杆越来越高，整体的杠杆率依然在提升。
比如2015年救市，几万亿进去，结果股指越救越低。
背后的根源在哪里？
两个：第一，所有的价格问题本质上而言都是货币问题。只要M2的增速高于GDP的增速，那么总体的价格就会上涨，特别是房价。
第二，我们的调控导致了价格信号的紊乱。市场没有出清的时候，人为干预价格，导致资金全部流向房地产、钢铁等回报更高的领域，这几乎是必然的，毕竟资本都是要追逐利润的。结果就导致和调控的目标越来越背离。
所以，这两年的经济主题就成了大背离：房地产和实体经济的背离，规模以上工业企业和中小企业的背离，国有投资和私人投资的背离，库存和价格的背离。
解决的方法只有一个，就是除开市场外的另一只手不要乱动。短期虽然有阵痛，但是风险化解了，未来才能轻装上路。
作者为独立投资人&心理咨询师，欢迎关注我微信公众号：jingji-xinli,实时了解更多经济投资和个人成长话题。
回复“经济学思维”，用经济学思维思考这个世界。
回复“真爱”，还有小惊喜额。
库存已经形成了，怎么去？
炸掉？拆掉？那成本谁来支付？
我们的去库存，是将库存从开发商转移到老百姓手里，是转移，不是消灭。
10亿的贷款在房地产企业那里，万一破产了就成坏账了，而分散给1000个买房的人，一个人100万，风险就大大降低了。
但不涨价，老百姓怎么会去买？
于是先涨价，然后转给你，然后。。。
然后的事情，下一步再说。
这个要分什么样的地方，在北京的房价会一直涨的，为什么，因为谁都想在中国的首都拥有一套自已的房子，这里变成了最稀有的资源，满地都是用金子铺出来的，一平米30万，40万甚至将来可以达到100万都是一件有可能的事情。
中国只有一个北京，一个首都，这里不贵，那里贵。
三、四线城市，没有人购买当然要去库存了，要不三、四线的政府怎么来钱，不去库存，他就不能再卖地，一块地可以卖到几个亿，这是多么好的生意，只要出一个文件就可以做到。
高房价也是阶层固化最好的表现。
因为你靠自已的努力，永远打破不了高房价，北京一平米30万，对于普通人一件的工作才能挣到十多万，三年才够一平米的钱，你穷，就不能呆在北京，穷就离开北京，因为你在北京活不起。
不是我们被经济学忽悠了，而是西方经济学是建立在自由市场之上的学说，我们这边是政治经济学，不一样。
西方市场比较接近自由经济，所以经济学有效率较高。
我国并非自由市场，前提不一样，自然不适用。所以西方经济学这我国屡屡失效。
回到题目，国民一向有买涨不买跌的投机心理，要去库存就必须涨价，跌价是无法去库存的。
2014年前后，钢铁，煤炭库存高企，需求不足，价格一降再降，最后都无人问津。当时甚至连收废品的人都不收废铁了，没人要。
大量钢铁煤炭上市企业面临资不抵债，濒临退市的地步。
后来当局反应过来，开始搞供给侧改革，通过环保稽查，大量关停中小企业，搞涨价去库存。
你看现在，最滋润的就是上游的钢铁煤炭化工企业，成本全都转嫁给了下游。
没错，涨价去库存，其实就是利用制度优势，把成本转嫁出去了。大伙儿一起给盲目扩张的钢铁煤炭企业买单。
你说这种魔幻的运作手法，西方经济学有教过吗？
后来轮到房地产去库存了，就不止是涨价去库存这么简单了，还动用了各种方法去库存，每一项都足以载入史册。
1、棚改货币化。
拆了房子，不再给房，改成给钱。你没有房子只能去买商品房，达到去库存的目的。这样一来，买家多了，又涨价了。
前两年三四线城市房价走出一轮翻倍行情，就是这这种背景下产生的。你说经济学能不能解释？
2、抢人大战。
是个人就给你落户，你负责买房子就行了。
这又推动了三四线房价一波上涨。
3、打折摇号限购。
没有限购的时候没人问津的盘子，打七八折，再摇号限购，顿时排队排到天亮。
别认为是因为打折才有人排队抢购，现在很多地方打折不限购了，只会迎来排队维权的住户。
这经济学能解释吗？
都不能，因为我们都是摸着石头过河，怎么行怎么来。
当放弃了经济规律那套玩意以后，整个经济就被玩坏了。
政府部门杠杆下降了，居民杠杆上升了，去杠杆变成了转移杠杆。
出了问题，那肯定是这届吃瓜群众自己盲目投资，太不行了。
也对，谁叫大伙儿自己不懂，高位还要加杠杆去接盘呢？
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需要要了解的是，每个城市的库存状况是不太一样的，库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。下图是2019 年3 月份排名靠前的100个城市的存销比：
这100 个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.2 个月，这也意味着市场消化完这些库存需要10.2 个月，该数值相比2 月份10.5 个月有所减少（市场在变好，供需关系有变化）。
我们可以看到，每个城市的情况都不一样，这也和各个城市的供求关系息息相关。存销比越大的城市越要喊着去库存；反之存销比低的城市就要加供应，不然房价就会因为供需关系不平衡而存在急速上涨的空间。这两种说法并不冲突。
库存就意味着债务恶化。要去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘。
假如你是一个社区便利店的老板。你批发了很多酱油在小区里面卖。如果酱油全国统一降价，对于小区的居民来说，当然是好事。
但对于你来说，你的酱油批发过来，一瓶3块钱。现在让你卖1块钱一瓶。你就会亏钱。亏钱了，你的便利店就会倒闭。如果你的便利店倒闭了，你赊账的上游经销商，它外面的应收款就收不上来，经销商也会亏钱，那么经销商就会破产。
经销商破产了，就没钱给还给厂家。厂家的应收账款要不回来，生产酱油的厂家就会亏损，就会破产。厂家破产的话，它们从银行贷款的钱，就无法偿还。
银行收不回贷款，那么银行也会亏损，也会倒闭。商业银行倒闭了，最后就传递到了央行。所有的央票，都成了废纸，那么央行的资产负债表，就会出现剧烈的被动缩减。传递到央行这一层，整个社会就会出现信用崩溃，进而爆发大规模的经济危机。
这个过程，叫做通缩螺旋。通缩螺旋的根本原因，在于债务杠杆过高，触发了连锁的债务违约。
我们回到开头，如果你开便利店，进货的时候没赊账，用的都是自己的现金储蓄的话，你的便利店，因为商品价格下跌，亏钱了，倒闭了，卖货给你的经销商会受到冲击吗？并不会。在这种情况下，不会触发通缩螺旋。
作者：白云先生
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