中国的房价真的不会暴跌吗？
不会跌，中国房价还很低，有巨大的升值空间，钱多的的赶紧上车。
我觉得房价不一定暴跌，但是人民币很有可能，
一二线不会，别的不清楚。
不知道有些人是买了房还是怎么的，一口咬定政策不让跌。
一二线有足够需求支撑的情况下不会大跌是正常的，即便如此这两年北上广深很多房子跌去一成两成甚至更多的也不稀奇吧。三四五六七八线哪来的底气？棚改货币化安置结束不自由落体算好运了吧
有形的手是万能的吗？股灾还常常需要国家队进场救火呢，而且如果国家可以轻松控制房市让它微涨横盘不就行了，跌都不用跌岂不更省心？
张嘴就是政策政策，我国政策那么多你就记住一个印钱放水？八九十年代两次裁军六百万解放军裁掉一半是不是政策？知识分子上山下乡是不是政策？国企改制工人大下岗是不是政策？工农学兵尚且如此你们小资产阶级怎么就自我钦定为政策受益者了？这不是脑瘫是什么？
现在什么形势看不清楚吗？个人征信管理个人破产法是保房价还是保银行？减税降费是保房价还是保中小企业？土地增值税草案是保房价还是保地方政府？
至于那些说什么开发商拿地很贵楼面价什么的，连说的必要都没有了。铁憨憨
16年，一孩973，二孩718；
17年，一孩724，同比减少249，二孩883；
18年总出生人口1523，未公布一孩二孩数量。
（以上单位：万）
哪怕现在一个人不进城，城镇化率都在提高。大量乡村老人去世，大量城镇小孩出生，总人口减少。分子变大，分母变小。
现在的城镇化率是59.6%，即13.9*59.6%=8.28亿，未来人口数量跌至11亿，城镇化率自然上升至80%，那一年估计是2060年左右。
未来现实上最小的行政单位是县，也就是说乡镇的房子价值归零，没有流动性，没有居住性，就是永远空置。(绝大多数，不包括极少部分沿海乡镇和特色政策乡镇，后面都是提绝大多数，别杠我）
目前城镇的房子早就够8.28亿人居住，未来提出的口号应该是城县化率，或者城市化率。同时随着货币宽松，市县一级房价将趋于稳定，二线及一线房价依旧坚挺向上。
这个问题应该问中国三四线房价会暴跌吗？
济南恒大的楼盘降了22%，其他城市会跟着暴跌吗？
会不会暴跌我不知道。但应该是不会暴涨了。
楼市最好的归属是横盘。
现在世道变了。
当房价进入彻头彻尾的横盘时代，我们的房产投资理念就必须要转变，必须要自我颠覆，照搬过时的套路乱买房，必定会死的很惨！
未来卖房难度要远远大于买房。
尤其三四五六线。
看今年下半年开始，三四线城市像是突然脑回路清晰了一样，突然集中宣布取消落户门槛，放开落户限制。
7月10日，山东省城镇化工作领导小组制定的2019年重点工作是：全面放开建制镇和中小城市落户限制。
7月26日，广西则宣布，除南宁和柳州两个排名前两位的城市之外，其它所有市县全部“零门槛”落户。
9月份，河南新乡市、漯河市、山西晋城市放开户籍限制。
9月26日，湖北宜昌市宣布全面取消落户限制。并给落户本科生、硕士生8-9折优惠买房。
9月29日，安徽宿州市宣布：全面放开城镇落户，取消一切门槛。
不久的将来，落户国内大部分城市都将会“零门槛”、“无条件”，来去自由，随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度，与人口迁移的权力彻底脱钩。
户籍制度的放开，人口的自由流动，直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚。
未来几十年，中国的城镇化发展，将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程，城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免，房价分化势不可挡。
房价分化的结果就是：三四线房产靠政策涨，一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求，一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的，一二线是主动的。三四线房产是消费品，吃掉用掉住掉就不值钱了，一二线房产则是投资品，可住可租可卖还增值。
以前，我们犯的最大错误，就是把人口当成负担，认为人多是累赘，人多消耗粮食，人多占用资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模，发展中小城市，种种政策都是如此。
直到现在，我们才开始意识到，原来人才是最大的财富，放开生育、放开户籍、疯狂抢人。
可以说2019年以前闭着眼睛买房，不管投资自住都是赚。但2020年开始，还在按照原来的逻辑买房，那你一定会被时代抛弃。
一旦房地产进入横盘模式，谨记十条建议。
一、2020年以后，房产投资技巧则是买好城市的好地段。买接盘侠多的城市，买接盘侠多的地段，买接盘侠最喜欢的户型。
二、房产投资将越来越局限于小众，而不是大众游戏，不仅仅是由于价格门槛，而是因为房票门槛。
看到别人在投资深圳，你退而求其次投资鹤岗，这将是未来最大的笑话！
三、横盘是炒房的末日，却是刚需的天堂。横盘两年，差额为零，满二的增值税就可以省掉。横盘就是停车，司机已经仁至义尽，能不能上车全看自己。
横盘是国家给予刚需最好的礼物，不可能为了少数无房户，就把房价打回原形，所以一定要懂得知足！
四、横盘时代，就要死盯租金，租金多的，出租快的就意味着将来好卖，好卖就意味着增值更快。
五、上海没涨，环沪就没戏，北京没动，环京根本不敢动。深圳没起，莞惠就得躺平。想投卫星城，先看准一线趋势，一线疯涨之后开始调控了，你再入场卫星城不迟。
六、如果你手里有品质一般，或者说有明显缺陷的房子，记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼，抓紧卖掉。
七、最近一段时间，三四线城市的调控很乱，有放松的，有收紧的，因城施策的政策，大家玩的都很溜。
比如：无锡公积金由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，个人最高额度由50万降至30万，家庭最高额度由80万降至60万。
而扬州却将公积金贷款额度从35万调高至50万。嘉兴规定，已还清公积金贷款，再次购买自住住房的，仍可享受60万元的额度。
想要认清这些纷繁复杂的各地花招，只要记住：现在大涨的城市，都是陷阱！即可！
八、房价启动前，在最后一个力度最大的松绑政策出台后再入手，因为这才是房价最低点，而且成本最低。
房价调控后，第一个调控政策出台时，就要高位抛掉，最后一个铜板留给接盘侠赚，否则你根本抛不掉。简言之，就是最后买进，最早抛出。
九、像炒股一样炒房，必定亏死。像炒房一样炒股，才会盈利。要记住，股市赚钱了要换成房子，房子赚钱了要继续换成房子。
十、2020年以后，投资大城市房产仍然是抵抗通胀、避免阶级滑坡的主要渠道，但要注意两点，一个是心态，一个是月供。
如果有赌博和暴富心态，我劝你赶紧收手。月供东拼西凑，以为熬一熬很快就能翻身，那么我告诉你，你根本看不到明天的太阳。
顺风加杠杆，一步登天，逆风加杠杆，刀山火海。只能维持2年以内的月供，都是玩火。
最后，我想让大家认清这个社会的残酷：越是贫穷的家庭，越是生活在社会底层的人，他们的后代，大概率还会是穷人。
其实，我们奋斗的目标无非就是：让子女一出生就站在了自己的肩膀上！
如果每年房价下浮5%，
房子利息成本是5%，
房屋折旧成本在3%左右，
考虑到目前
房屋租金在房价的1.5%左右，
但考虑到有人不租，租不出去，物业成本，
就算获利1%左右，
所以每年房屋跌幅在12%左右，
只需要5年时间，
房屋价值相当于现在的52%，
8年变成现在36%，
所以1,2线城市根本不需要暴跌，
只需要横盘微跌几年足够了，
横盘5年，
二手房房价一共跌20%到25%，
利息成本在25%到30%，
因为5年房屋变旧，价格下降5%到10%，
但是租金收益在5%左右，
最后房屋实际价格下降为45%到60%，
明面上价格下降为25%左右，
这样不会造成大量刚需、炒房抛盘，
毕竟首付2成到3成，中国平均3成左右，
还有装修成本，几年还贷成本，
即使日本房价暴跌，金融大泡沫，
根本也没有一年暴跌30%，40%；
一年跌10%+左右，
几年时间房价就跌惨了
简单的说，会！
现在回过头来看，对15、16年为什么房价暴涨应该有全面的认识了。14年人民币开始从高点一路往下了。
汇率下降是因为出口出了问题，净出口不再增加，也就是说GDP增长的一大动力没有了。外汇从四万亿下降到三万亿，这个留心财经新闻的都可以看到。
为了稳增长，首先启动的是股市，但是很明显，暴涨是不可持续的，高价上市的股票也没有把钱投到生产中去。比如贾布斯之流。
那么，最后大规模启动了棚改。我记得杭州在棚改前一个城中村租住的会有一万人，为了减小管理压力，上报的是五仟。一下子大规模拆迁，首先引发的房租暴涨。拆迁的村子，无论房东还是租客都要找地方住。当时九堡那边没拆的村子一下子房租涨了一千，引发大量的人员聚集。九堡当时有大量的服装厂，所谓杭派服装。房租暴涨然后就是房价暴涨。上海启动的早，很多上海人到杭州挥舞的钞票买房。拆迁的村民也恐慌性的出手了，居民后知后觉。后面的事情大家都知道了。
但是现在的事情反过来了。上两年的房租暴涨，在城区的小厂和工人们都被赶走了或者拆掉了，租房的人少了。然后建设周期到了，村民开始大量回迁。进一步减少了租客，增加了租房的供应。房租开始下跌。我同事就是原城中村的居民，她在16年的时候在良渚买了别墅，现在要把回迁的房子都卖掉。房租已经跌不少，没有多少意思。很多这样的都在卖房，因为资金是有成本的，要付利息。房租低，房价不涨的话，相当于每天在亏钱。
而且政策也没有办法再来一次，城中村已经拆完了，拆居民的房子对政府是不划算的。远效的地还没有发展到，现在拆了也见不到利益。事实上新闻说棚改的规模在缩小。由于前几年棚改拆出来的地完成建设，不光是住宅，办公楼、商业体也大量投产。引发办公楼等空置率上升，房租下降，这个是看的到的。
原来聚集在城区的大量小厂不知道迁到那里了，带走了一大批低端就业，城市中办公楼大量增加，人口从工人变成白领和快递员，就算是符合产业结构，人口聚集也需要时间。到现在打P2P才发现，办公楼里面大量聚集的是这些，真的高科技企业在增加，不可能按盖楼的速度增加。
综上所述，从房子到人口，房价都至少有三到五年调整期，目前没有再暴涨的可能了。如果像有些地方不准二手房卖出，只能说减少下跌，同样会减少买入的。
昨天晚上老妈一本正经的和我说莫亲戚江阴城里的房子已涨100多万，前两天老爸和我说 某朋友申港红豆期房短短一个月转手就赚了10万 ，我一房空就是周围人眼中的异类，天下哪有这么好的事，努力工作不如买房，中国经济、科技的未来难道是房地产？企业、店铺破产倒闭，一个个视而不见，自求多福吧！
绝对的问题不好绝对回答，你要说绝对不跌，极端的说，比如打仗了呢…不抬杠，至少说很难暴跌。
第一，房价暴跌关系到维稳，房子往往是中国老百姓家里面最贵重的资产，也是一家人倾尽一生的命运所系。直接关系到一些家庭的幸福和稳定，如果房价暴跌，这些因素将不复存在，不利于国家维稳，所以国家会采取一些措施来稳定价格。
第二，土地出售的财政收入是中国政府最大的收入项，而房贷的利息收入是中国银行体系重要的收入来源。一旦房价暴跌，这两项都不得以维系。因为房价一旦跌，土鸡就卖不上价，房价就一旦跌，老百姓就会观望，不会有人买房子。因为怕买了以后马上又跌，只有房价跌到底往上回升的时候才会有人去买，因此在房价暴跌的时候，银行体系和政府的收入都会受损，一大波人会下岗。不要以为房价跌了你就可以买了，你能保住自己工作再说。负责制定主要调控政策的这两方是不会坐视这种情况出现的。
第三。存量房产的贷款是靠房价得以维系的。如果你还不起贷款，银行会来没收你的房子，但银行并不需要这个房子，银行需要把房子拿到市场上去拍卖变现，来冲抵贷款的本息。这个业务成立的基础假设是房子没收回来卖掉以后仍然能还得起本息，如果房价暴跌，我即便没收了你的房子，卖了房子也还不起债，银行就要出坏账，大量坏账出现将影响银行的利润，乃至导致有银行破产。这还没有完，事实上银行早就将不同的房贷产品打包成资产证券化的产品，卖到金融市场，被不同的投资机构所认购，所以一旦你还不上债，有银行撑不住垮了，这整个链条都会瘫痪，倒闭的不只是银行。会有更多的金融机构牵涉其中。动摇整个金融体系的根基。
之前2008 09年美国的次债危机就是按照这个原理蔓延的。而中国的银行国有化高，是不可能允许莱曼兄弟这类事件在中国发生的，必然会有政策来抵御暴跌。
当然这里最重要的一个问题。无论房价的过涨或是过跌，都必须通过大量的交易才能实现，而中国政府实行的限购政策是有效的遏制了这个的。因为彻底是没有交易的，所以房价既不可能过快的上涨，当然也就不可能暴跌。因为价格信息只有在交易的时候才被记录下来，虽然他并不符合市场均衡的状态，真实的均衡价格谁也不知道是多少，但是由于无法交易，所以也就没有所谓价格的暴跌了。
补充回答~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
看了一些人的回复，补充一点。
在逻辑上有个公论，叫“证有不证无”，也就是你无法去证明一个东西不存在，或不发生。只能反过来证明有，发生。现在房价并没有暴跌，所以无论我的机制你同意也好，不同意也罢，你总可以去说这个机制不灵，或者还有别的因素影响，这我当然也同意。但问题是，你凭借你的这些认为，你可以得出房价会暴跌的结论吗？事实上，是应该主张房价会暴跌的人提供证据、逻辑、事实来证明中国的房价，会，暴跌。而不是反过来，让别人证明不会。因为现在本来就没有，不会，只是在现状上的自然延续。
就好比你如何证明你明天不死，你给我证明一下。你说我不出门，我说你家可能着火，明天万一地震……我总有理由去证明“万一”，“意外”可以破坏你对自己不会死的证明，因为逻辑上你并不能排除所有意外。但是不是你明天就要死了，显然不是。所以凡是不同意的人，请你们列举出会暴跌的原因和事实，而不是反驳不会暴跌的控制机制有时候会不灵。因为不会暴跌是现在的常态。
最后说一下个别人，有的人一说房价就扯股市。我想问股市和房价有任何可比性吗？？房子买了不投资用我还可以住，放在手里砸20年后，总有价值，卖不出去还能租，租不出去自己住……股票则不会。股票放在手里没啥用。你结婚，老婆说你必须有房，会说你必须有股票吗？从中国有股市，80年代到今天 ，你拉根股市曲线，再拉根房价曲线，看看两者有任何可比性吗。08年股市暴跌的时候房价有暴跌吗？？事实上一个是流动性极高的金融产品，一个是流动性极低的不动产，两者无论从交易动机，交易方式到驱动因素都不同。一个政府控制不了股市波动，不代表对房市的控制无效。
还有人说猪肉价格的，我真的是除了拉黑你没有别的招了。猪会生猪温，然后集中消灭，然后猪价上涨，猪肉有保质期，你每天都会买猪肉，买多了不吃会坏得扔。不会每天买房，你结婚丈母娘不会要求你买两扇猪肉……如果你认为这两个市场有可比性拿在一起讨论我就只能拉黑你了。不是说不过你，而是和你这种人不值得浪费时间。
讨论这个问题要先定义好 暴跌 的定义
玩过杠杆交易的人应该知道 如果你开十倍做多 只要价格不涨 你就一定是亏的
同理 你贷款二三十年上车买房 赌的就是之后自己现金流不会断 货币会持续贬值
如果房价横盘 那就相当于你在亏损...
01
政策的角色
前几年，各大开发商在三四线城市攻城掠地，笑靥如花，一时风光无限。然而今年下半年，三四线的众多楼盘开始促销，拼命打折，有的楼盘直接打到骨折。
几年功夫，房企巨头“天上地下”，似乎预示着房地产行业落入了寒风冽冽、漫天风雪的冬季。
房子对于中国人来说，不言而喻。尤其是近十数年财富效应下，房价自然而然成为大家茶余饭后，乃至彼此沟通的重要谈资。
有的认为，我们的人均住宅面积、住宅套户比等指标，均已看齐发达国家，住宅需求意愿降低，百姓杠杆率高企，购买力严重透支，楼市与房价未来堪忧。
有的认为，我们城市化率才60%出头，方兴未艾，未来有2亿多人进城，需求有保障，而且钱越来越贬值，购买力越来越低，不买房等着贬值？更别说，楼市是经济调节的床下用具，经济下行，楼市必然要拿出来维稳，房价上涨才是硬道理，人生进阶，从买房开始。
那未来，我们买房还是卖房？其实我认为，不管有多少条理由看多或看空，都不重要，重要的是要看“当局”的角色。
苏轼有首《题西林壁》：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。
房地产就像一座围城。要认识这座围城，就需要从中抽出身，从远距离，旁观者的角度，不偏不倚观察它。
全景看，房地产舞台上，围站着四位玩家：当局、银行、开发商与购房者。
当局与居民，是我国房地产市场的操盘手与接盘侠（并非贬义），是能正真影响我国楼市的两股决定性力量。操盘手是规则制定者，是裁判员，接盘侠是规则下的参与者，是运动员。
银行与开发商，在整个房地产链条上充当中介人，作为桥梁沟通当局与居民，通过种种手段表达上面意思，引导居民购房行为。
打蛇打七寸，射人先射马。
看懂当局与居民在房地产链条中的角色，就看懂了我国楼市，风风雨雨二十年，也就能看懂房价背后驱动力的变迁与更迭。
02
房价动力更迭
大体上看，这20来年，我国房地产市场共经历了6轮调控，房价也涨涨歇歇20年，房产成为财富的象征、年轻人婚恋的标配。
一度有人戏言，我国的高房价，拜丈母娘所赐。然而，跳着广场舞的大妈们，群情激愤：这锅我们不背。
确实，她们也背不动。
表面上看，楼市的起伏皆因政策调控、松绑而起。然而，在政策外衣下，掩藏着的是关乎房价的“根本驱动力”。
20年来，我国房价驱动力发生了三次更迭。
第一阶段：经济驱动（1998年-2008年）
这是一个一面看存折，一面看房子，新旧消费行为相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。
衣食住用行，当人们解决了温饱问题，便将目光投放到居住方面。居者有其屋，成为人们心里对美好生活向往的一部分。
1997年亚洲金融危机爆发，受金融风暴的冲击，我国外贸滑坡，经济下行。为了对冲外贸滑坡对我国经济的影响，也为了帮助深陷风暴的亚洲国家尽快走出困境，树立一个负责任大国的形象，我国承诺人民币不贬值。
刚刚接过国家总理交接棒，极具魅力、雷厉风行的朱总，面临着巨大的压力，他开始把目光瞄向内需。
房地产产业链很长，涉及建材、化工、钢铁等几十个产业，启动住宅消费是拉动内需最好的方法，就这样我国经济从此锚定了房地产。
1998年7月3日发布的“23号文”提到：加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点；发展住房金融，取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。
重磅文件，让房地产走向舞台中央。
三年后，2001年，一件影响我国历史进程、惠及万千百姓的大事修成正果。经过多年的艰苦谈判，我国于2001年12月11日，正式加入世界贸易组织，即WTO。
在入世红利催化下，我国经济蓬勃发展，GDP名义增速常年保持两位数，并在2007年一度达到23%，一扫亚洲金融危机靡态。
期间，城市居民收入快速增加，银行里百姓的存款像雪球一样越滚越大。荷包渐渐鼓了起来的同时，城市居民“居有其屋”的愿望更加强烈，改善住房的动力更加充足。
这个阶段，居民购房主要为了解决居住需求，房价虽然快速上涨，但房产还并不是财富的代言人，还未成为居民日夜的牵挂。
以我们现在的观念来看，十人买房，十人贷款。首付拿一部分，房贷付一部分，我们可以用小资金撬动大资产。
这样我们的负债增加了，衡量这个负债的高低，我们用居民杠杆率，它是贷款与存款的比值。
我们看看这个期间，居民杠杆率是怎么变化的。
1998年至2008年，居民部门杠杆率，基本保持稳定，差不多从23%到26%的样子，最高年份2007年，也不过29%。期间，全国平均房价接近翻倍，就更别提北上广深等那些房价涨得让人头疼的城市。
房价涨得厉害，居民杠杆率却比较稳定，这似乎有悖于我们现在的观念:杠杆率与房价理应同向。其实，这是我们的认知错觉，这个现象的原因主要是：
一、由于我们勤俭节约、量入为出的传统观念制约了我们借贷消费的行为，即使买房，很多人找七大姑八大姨亲戚朋友周转，打友情牌，全款买房的并不少。
二、这个期间居民存款增速约等于贷款速度，分母分子同向做大，杠杆率自然不会涌起大的波澜。
总的说来，这个期间，房价上涨逻辑线条：经济快速发展—城市居民收入增加—城镇居民购房能力增强—实现住有其屋的目标。
这时，居民住房需求是朴素的内生性居住需求。
这个时期，有多少人抱着攒够了钱再买房的心态，梦想着有一套自己属于自己的房子。然而2008年年末来临，一切都化为泡影。
第二阶段：货币驱动（2008年—2018年）
这是一个“贷款越多，越买越多，攒钱买房，越攒越完蛋”的时代。
2008年美国次贷危机爆发，中国经济外部风险凸显。美国出台量化宽松计划，我国也出台了总额为4万亿的一揽子投资计划，宣告了我国经济进入“以投资拉动为主”的经济金融化时代。
楼市的春天来了。熬过了寒冬的大批地产商起死回生，笑容可掬。
在美国一轮一轮QE冲击下，在我国一次一次货币宽松下，货币如洪水猛兽般猛烈撞击着房地产的大门。房地产终于沦为资本们的竞技场，房价也被资本裹挟着，楼市进入货币驱动新时代。
这个期间，我国基础货币、M2以及居民贷款高速增长，远超上个十年。国家发行的钱多了，社会上流通的钱也多了。
M2以年化14.5%的速度快速飙涨，经济呢，这个期间GDP名义增速10%左右，也就是说货币的增速明显大于经济增速。
全国人大财经委副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵认为，央行在确定来年货币供应量时主要依据这样一个公式：M2=GDP+CPI(居民消费价格)+X，即名义经济增长加上一个“变量”X，而“变量”的存在主要是因为物品(土地)货币化的需求。
什么意思？意思就是说，央行发钱，并不是想当然凭空乱发，而是考虑了各种因素，包括买土地的钱，最后确定究竟要发多少钱。
土地货币化，吸纳了巨额流动性。
有知名房地产商调侃，央行发行这么多钱，不往房地产里跑，往葱上跑？一语中的，这个时期是这样的，大水漫灌，民生物资价格却比较稳定，就是因为房地产的功劳。
这个时期，撑起了我国楼市蔚蓝天空的，是广大老百姓，他们为国家挺身而出，也为保卫自己的财富，前仆后继，一批一批涌入房地产市场。
居民贷款年化增速，23%，居民杠杆率，从26%飙至66%，双双远远超过上个十年，全国房价大致翻腾了2.5倍。
这个阶段，房价螺旋式上涨，房价在“涨不停，不停涨”的周期中循环交替，冲击着人们的传统消费观念，形成了新的价值信仰，房产不仅成为茶余饭后的谈资，更是财富多寡的标签，北上广深房产更是阶层进击的标配。
于是，贷款买房成为绝对主流的选项。
我们知道，杠杆的本质是对未来的透支，冲动消费的热情下掩藏着杠杆断裂的风险。
2017年3月，当两会刚刚落下帷幕，北京便速度推出3·17楼市新政，引发的新一轮“限售、限商模式”，楼市进入“限购、贷、价、售、商”的房地产“五限时代”，率先冷冻了楼市，这似乎意味着倚靠杠杆推动楼市的模式，进入寿终正寝的通道。
2018年下半年，凭借棚改货币化红火的三四线城市，迎来了彻夜难眠的消息，国家收紧棚改，货币化安置开始退潮，让我们更加确信，货币驱动楼市模式，已穷途末路。
这个期间，居民端杠杆迅速发展，不论是绝对值还是增速，均有当年大跃进的影子。
一边是，居民部门杠杆率高企，靠大水漫灌，刺激居民端加杠杆，刺激楼市，带动经济的土壤，已不复存在。一边是，美国居民部门高杠杆引发的次贷危机历历在目，心有余悸。
我们的经济，虽然一再探底，然而靠房地产刺激，莫不说边际效应递减，更有引发系统性金融风险的可能，不会轻易点火启动。
随着棚改货币化的退出，杠杆驱动房价模式行将就木，房地产高光时代，缓缓落幕，只剩三四线，还没来得及熄灭的几盏灯火，一闪一闪，很亮眼。
第三阶段：人口驱动（2018年—未来）
这是一个城市房地产市场大相径庭的时期，抢人就是抢房地产市场的时代，无人无楼市。
2017年发生了两件大事。
一件是，住房建设部关于住宅用地供给直接与去化周期挂钩文件出台，预示着房地产调控跨入“因城施策、人地挂钩”的新时代。
另一件事是，各大城市招数百出，先后加入抢人竞赛，去地产存量，保地产增量，预示着人口成为城市房地产市场的领衔主演。
人口增量成为拉动房地产市场的重要力量，房地产市场进入人口驱动阶段，“无人无楼市”时代悄然来临。
业内有知名学者，曾提出：房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融的框架思路，似乎获得了市场佐证，被奉为经典分析框架。
但这个框架还是有所出入的。
如果说楼市短期看金融，那么如何解释西安房地产市场在行政政策、金融政策渐进加码的情态下，调控了三年，火热了三年，房价连续上涨40多个月？
如果说长期看人口，那么近3年西安人口暴增，市场有延迟反应，可是西安人口一边增，房价一边涨，并驾齐驱的局面又当作何理解？
其实，这不是知名学者框架本身的问题，而是这个框架已经不适应这个时期楼市的逻辑罢了。
在住宅用地供给“五类调控”目标管理下，抢人竞赛促进了人口的快速流通，而大城市放宽户籍的举措，使得人口成为催化房价的“快变量”。
所以我们很好理解，为什么在房地产住宅用地“五类”目标调控管理出台之际，各嗅觉灵敏的城市便卯足劲开始抢人？
司马昭之心，路人皆知。
很多人老盯着三四线楼市，涨的他们坐不住了，心情可以理解，但是如果投资这些城市的房产，是十分不划算的，这个时间入场，很可能会站在高高岗上。
为什么这几年，三四线城市房地产市场宛如一匹匹黑马？其实，这个现象很容易解释，那就是，为了化解三四线城市高库存带来的潜在风险，国家推出PSL，也就是棚改货币化。这个重点再讲一次。
通俗点说，央行通过抵押给政策性银行贷款（例如国开行），政策性银行通过棚改专项贷款向地方贷款，这样地方手里有钱了。
有钱好办事。地方说，你住的地方脏乱差，影响市容，我要城市改造，你腾出老破旧房子，我给你钱去市场上买房解决住房问题。这样，百姓手里钱多了，又没房住，释放出大量有效购房需求，三四线房价能不涨吗？
大家看这个表，从2014年到2019年我们这几年棚改情况，PSL资金的变化与三四线城市房价涨势惺惺相惜，携手而行。
2018年棚改资金达到顶峰时期，也是三四线城市楼市的顶峰。此后，棚改力度衰减，棚改效应退潮，三四线城市房价退潮，只剩下零星的光点，在祖国大地上一闪一烁，距离熄灭隔不了几条马路。
政策性的棚改就像兴奋剂，随着药剂效力的退潮，楼市少了金融之水，而人口流失，楼市少了需求，经济的疲态更是对三四线城市釜底抽薪。
要人没人，要钱没钱，明后年，当三四线城市开发商集体吟唱《凉凉》的时候，你会明白趋势是如何重要。
所以，可以预见未来很长一段时间，在住宅供地“五类”调控目标管理下，人地挂钩成为长效机制，人口才是驱动城市房价的主要动力，乃至我们可以略带夸张的说，抢人抢的就是楼市。
03
房价逻辑主线
手里没把米，叫鸡也不灵。一切都得从“钱”说起。
我们国家在上个世纪九十年代，就面临着“国库空虚”，乃至借钱度日的窘境。
1993年7月23日，朱镕基副总理在全国财政、税务工作会议上，对所有参会人员说：“ 在现行体制下，中央财政十分困难，现在不改革，中央财政的日子过不下去了。
1994年1月1日，分税制财政管理体制诞生，改革正式拉开了帷幕。
在分税制改革方案中，中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。
自此，中央财政快速增长，国库日渐充盈。
这样，分税制改革解决了中央的财政收入问题，但怎么解决地方的财政收入？
这个时候，完全归地方的“土地出让”登上历史舞台，决定了地方自然有依赖土地财政的倾向与冲动。
2018年地方一般公共预算本级收入9.79亿，土地出让收入就达到了6.51亿，土地出让收入占同期地方一般公共预算的66.5%。地方对土地财政的依赖与渴望可见一斑。
有人说，土地财政是毒瘤，应该手起刀落。然而，时至今日，地方土地财政前方遇到三座大山：土地财政依赖度高、居民杠杆率高和货币政策转向。
到现在为止，地方仍然找不到“逾越”的方法，只能在山下“两条线”上下徘徊。
一条是底线，看着自己家底，调控力度不能太大，财政收入不够，一旦城市停滞不前，失业和人口流出就会加剧。一条是红线，“房住不炒”，这是国家给房地产画的红线，不能逾越这条红线，否则就会被问责。
我国城市数量众多，繁星点点，分布在960多万平方公里的土地上。
经过20来年的疯狂生长，房地产市场城际间差异显现，国家层面一刀切式的调控，难以达到精准调控目标。为对症下药，调控政策下沉到城市层面，这样，因城施策、地方责任主体的长效机制，应运而生。
三四线很多城市，人口外流压力就大，住建部关于住宅用地供应的“五类”管理目标，将“人地挂钩”，这对三四线城市来说是当头一棒。
应该说，PSL去库存后，在人口流动政策松绑、住宅用地人地挂钩双维打击下，三四线城市房地产蒙眼狂奔的时代走到了尽头。
我们回到开头。前几年，很多开发商在三四线攻城略地，是踏对了棚改的节奏；但是今年三四线楼盘打折打到骨折，国家去库存目标达成，棚改过后，三四线城市房价的动力何存？
另一方面，土地财政依赖惯性，叠加财政收入入不敷出，三四线城市也往往最有松绑楼市的冲动。然并卵，住宅用地供应“人地挂钩”，土地出让收入，只能在挣扎中下行，未来，三四线城市量入为出的日子不好过。
一二线城市，是人口集聚地，也是国家经济增长极，房地产市场，未来或可以畅想。
目前，一线城市，房价高企，但土地财政依赖度相对较低。例如北京，2018年土地出让金占一般公共预算收入的29%。
从这个角度来看，一线城市会率先走出土地依赖模式，实现产业转型、经济升级，财政收入多元化。也就是说，对于房地产价格下降，一线城市比其他城市容忍度要大。
换句话说，对于房地产政策的松绑，一线城市的紧迫性远没有其他城市迫切。同时我们也看到，一些二线城市，土地财政依赖度越来越高，土地出让金占地方财政收入的比重越来越重。
重不可怕，怕的是重到无力减肥，两害相权取其轻。
这些二线城市，房价上涨，虽然有这样那样的弊端，但很多城市短期内确实难以戒掉土地财政，对房价上涨的容忍度要大于下降。
我们知道，只有地方摆脱土地财政依赖，确保地方财政收入化解地方债务风险，地方才有勇气容忍房地产乃至房价回归市场本源。
那么，近些年，提及最多的房地产税可以代替土地财政吗？
“杯水车薪，远水难解近渴”。
房地产税收入和土地出让收入没法相比，这就决定了地方对房地产税积极性不高，地方财政收入不上来，房地产税就不容易推出，房地产税与土地财政一直是两个矛盾体。
当然当局也正在想办法。
譬如今年10月9号，国务院印发的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》，提出：保持增值税“五五分享”比例稳定，调整完善增值税留抵退税分担机制，后移消费税征收环节并稳步下划地方，有利于缓减地方财政困难。
确实，这个方案影响是长远的，也是国家帮助地方逐渐戒掉土地依赖的药方，但它作用的显现，需要一个“中药调理”的过程。
冰冻三尺，非一日之寒，融化寒冰，也不能操之过急。
国家层面看，一线城市土地依赖度不高，三四线城市渐渐失去土地依赖基础。资源向一二线城市汇聚，为数众多的一二线城市，是国家经济发动机，也是风险应对的锚地。
一线城市土地财政依赖性相比较小，相对容易戒掉。二线城市，只能一边继续土地财政，一边去掉土地依赖，换取经济转型时间。
人口方面，国家发改委，在《2019年新型城镇化建设重点任务》中，明确大城市要全面放开落户限制。
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
国家松绑人口政策，各个省会城市，各城市群核心城市，三大城市群主要城市以及一些经济发达、交通便利的地级市，都是这个政策的受益者。
土地供应方面，住房建设部关于住宅用地供应“五类”调控管理目标，直接把土地出让收入与去化周期挂钩，也就是与人口挂钩，具体阐明了因城施策的内涵。
二线城市们，人口争夺战中，门槛一再降低，它们一边扩充人口数量增加土地出让收入、一边抓紧经济转型升级，降低土地依赖，人口成为经济转型升级、纾困土地财政的缓冲垫。
这些城市通过人口增量，提升住房需求，加大供地规模，增加土地出让收入，利于房地产市场发展，也为经济转型升级赢得时间。
最 后
行文至此，五味杂陈，感叹颇多，千言万语，汇成一句话。
我国房地产疯狂生长了好多年，现在却希望它回归自然生长。然而在长期喷洒过量的“催熟剂”下，房地产还没体会到生长的快乐，就已两鬓斑白。
我们均是历史滚滚洪流中的一抹尘埃，身在其中，随之涌动。但也一定要学会站在上帝视角看透这一切，只要这样，才能在人生的关键时刻，作出最为稳妥的选择。
秋天渐远，冬天渐近，寒意渐浓。房地产的春天，还有吗，在哪里？
首先确认一点。
全国范围来说，国内是不缺房子的。
那么为什么房价会一直涨呢？
也很简单，大家有钱了而已。不管是因为通货膨胀还是怎么样，大家的存款“数字”确实是比以前多了。
那什么时候房价会跌呢？
大家都不挣钱了，房价就跌了。
比如那些人口外流的城市，房价就会缓慢下跌。而反过来，吸引外来人口的城市，房价就会缓慢上涨。而整个经济整体下滑的话，大部分地区楼盘都会降价。
关于为什么北京上海房价特别高这种，其实和大部分商品一样。不管什么类型商品，都有极大量的平价产品，以及那么一部分，是大家都想买的特价，高价产品，它们的价格是正常产品价格的好几倍。比如汽车里的法拉利/迈巴赫，包包里面的LV，手表里面的百达翡丽。
这个是没办法的，有些东西就是大家都想买，都数量又不多，必定是有钱人价高者得。你知道它的“价值”，开发商也知道，比你知道的还清楚。
其实你可以想象一下，没有经济危机什么的，单纯假设一下。假如明天一觉醒来，北京不限购了，房子十万一套，会发生什么。
地有的是。可以被允许盖房的地，稀缺。
房有的是，可以配称之为“房"的，稀缺。
暴跌的前提，放地，不卡户口。
图片来源是微博“桂林房市咨询”，虽然加了水印，但是我认为，能够组织各种房企老总来开会，并且能点名批评其中一房企老总的，应该不会是个民间机构吧
县城的房价
已经开始下跌了
卖房子的急着卖
本来要买房子的选择观望着
观望的多 买房的少
房价看似还在上涨
实际上正在阴跌
手里有好几套房子的炒房客
都已经人心惶惶了
是否暴跌，很难判断，干扰因素太多太大。但，房价下跌，可以肯定了。
一叶知秋？
一叶遮目？
拭目以待OK
真的会暴跌啊，海南暴跌了两次啊。过度炒作，没有经济和人口做支撑，不就暴跌了吗？
现在一二线城市，如果不是政府严格限购，也会爆炒上天，然后崩盘的。
但是，海南的房价已经涨回来了。
在严格管控的情况下，一二线很难暴跌了。随着时间的流逝，经济的发展和通货膨胀，这个问题会慢慢被消化掉。
很难暴跌，你要知道中国现在财政状况多么糟糕，各地政府财政窟窿未来几年只会更加迅速的增大而不是减缓。中国财政净盈余的省份就是东南五省一市加北京辽宁，但是辽宁省政府本身不需要多少中央转移支付，辽宁的国企却是需要的，而北京的税收基本是国企总部效应，本来就是全国的钱。那么财政问题主要就是看东南五省一市的财政发展和其余省份的发展。
一：东南五省一市的财政今年以来不断恶化，收入增速降低，比如广东财政收入增速只有2%左右了，江苏甚至转为赤字，那么他们能上交给中央的财政同样相应减少。
二：其余省份大手大脚借钱花钱的节奏一点也没变。这些省份没有多少在国际上有竞争力能出口创汇的产业，只能靠借贷投资发展经济，投资拉动型发展策略已经难以为继，很多省份连利息都还不上了，只能求助于中央。
三：中央政府赤字率会继续提高。现在不到3%，将来一定会达到甚至突破3%，因为很多地方政府依然需要投资拉动型经济发展，否则就是经济硬着陆。但是扣除猪肉以外，其他的产品尤其是工业品价格实际上在通缩，也就是说中央赤字相比房地产贷款创造的货币少的多得多。
总体经济形势就是不乐观，所有政策都会有好的一面和坏的一面，我们享受了之前10年大规模基建投资的经济红利，现在是还债的时候了。这种时候房价必须稳住，稳住的第一要务首先是不能再暴涨！再来一波暴涨，那就是一大堆人卖掉一线和强二线城市房产携款移民，外汇储备哦撑不住，第二步就是锁死流动性，5年不让卖，5年后看情况让不让你卖，不让你卖很简单，不让银行发二套房贷款，那就铁定卖不出去。第三步是整顿地方财政，增加地方财政分税比例，防止继续恶化，对之前的贷款显性债务进行置换，短期高息置换成长期低息，对隐性债务分门别类处理，同时处理一批官员。第四步就是长期压制房价让其维持在一个区间，直到经济转型或者第四次工业革命。
一线城市如北京已经发生暴跌的情况了，近五环外很多小区跌超30%，如通州马驹桥一些标杆小区，均价从最高点4.7万跌到3.3万，这还是两个月前的数据，为何?因为最近两个月根本没有成交达成，最低挂牌价已经下探到2.9万（非复式，满五唯一），跌超35%，如果把通胀和贷款利息考虑进去，若在最高点持有，现在已经腰斩。
实际上16年~17年的这波超级涨幅，让北京很多近郊区的“低价”房产直接翻倍，除了卖房换房的操作，真实的首套交易量并不多，况且大部分首套交易者自身并不缺房住，只是利用这个资格参与炒房；而一旦下行周期将至，抛售套现很容易发生踩踏，真正肉疼的还是当年的刚需群体。
在限购和金融政策不放松的前提下，计算所在地的近郊房价均值并不难，给大家一个粗略的方程式：人均可支配收入×夫妻2人×10年×0.5（储蓄率）÷最低首付率=总价，也就是说在北京马驹桥这种地段，总价240万的大两居（建面100平）属于基本盘，该价格已经包含一定的泡沫率；当然在实际购房中，可能会超过这个价格，多出来的就是畸形泡沫，至于你个人能承受多少，就要量力而为了。
最近刚好在分析中国的房地产逻辑，以下内容为价值中立的分析，暂时保留我个人的结论，请各位谨慎参考。本文为上篇将发布在我个人的公众号：三十二栗，希望对各位有所启示：
如果你在中.国的马路或其他公共场所，你听到的人群中最常见的话题很可能就是房.地,产。围绕着房.地,产总会引发很多话题，甚至是论战——大部分中.国人都对房.地,产保有高度信心，也有少部分中.国人则认为其中存在有史以来最为严重的泡之沫危.机。前者嘲笑后者是杞人忧天，年年都在喊狼来了；后者嘲笑前者身为接盘侠而不自知，是投资市场中没有独立思考且盲目从众的羊群。那么，中.国房.地,产市场真相到底是什么？存不存在泡之沫？未来房.价走势又将怎样？我们将在本文中尝试用系统论方法逐一给出论述。我们的思路如下：
中.国房.地,产目前形势
毋庸置疑，中.国房.地,产是中.国经.济的第一支柱，它的上下游带动的产业难以计数，它每年的销售额占中.国GDP总额在逐年攀升。我们可以从以下的两张图看出房.地,产在中.国经.济中所占的地位。
正是因为房.地,产在中.国经.济中至关重要，中.国经.济已经深度绑定房.地,产。在中.国经.济没有结构性改变的情况下，房.地,产兴则中.国经.济兴，房.地,产稳则中.国经.济稳。
房.地,产市场运行模式
影响和决定中.国房.地,产当前行情的因素有很多，多到甚至让人眼花缭乱。但不论这些因素怎样的繁杂，它们之间的关系都是相对固定或有规律可循的。我们通过将建立一个房.地,产市场运行模式（定性的系统建模手段），将这些因素和其间的关系整合在一起，尝试从中把握房.地,产市场的本质和前因后果。
上图展现中.国房.地,产的运行模式。我们可以从中看出中.国的房.地,产市场和地方政之府主导的土地财政紧密地绑定在一起，打通了从居民到地方政之府到实体企业在回到居民的资金循环，建立了一种以政之府投资为主导的经.济模式。这种经.济模式良性发展的前提条件有三个：
- 中.国经.济周期处在上升阶段，国内外需求旺盛，投资供给相对不足；
- 持续净流入的外资企业和不断壮大的民企对城市基础设施的需求；
- 中.国居民对商品房的巨大刚需需求（并非是投资需求，城市化只是其中的表现形式之一，城市居民对住房的改善需求等因素都构成了这一刚需需求）。
正是以上三个历史机遇同时到来，地方政之府推出了这种以土地财政为核心、以房.地,产市场为载体、以投融资为主导的经.济发展模式，既满足了居民对商品房的巨大需求，又为实体企业带来了良好的营商环境，又化解了原本由于分税制改革而造成入不敷出的地方财政危.机，最终推动了城市经.济发展和人民生活水平的提高，实现了多方共赢的局面。这种经.济模式具体运行方式为：地方政之府将土地的使用权一次性转让给开发商并从中获得巨额土地转让金，并用这笔土地转让金来推进城市基础建设，城市的营商环境和居住环境因此而改善。同时，地方政之府给出各种优惠政策来招商引资（包括低价出售工业用地和退税补贴企业等）。实体企业的入驻又会增加税收的财政收入并带来就业岗位，这样地方政之府和居民就会获得相对稳定的资金收入。综合以上因素，城市经.济因此而得以发展，从而推升土地价格的增长。这种土地价格的增长又会在新一轮的土地使用权转让环节中体现在房.价上。房.价的增长又会刺激居民购买和开发商扩大开发规模。在此过程中，银行为居民、地方政之府和开发商提供贷款，大大加快了整个循环体系资金流动速度，加强了该模式的经.济效益。同时，中.央银行可以通过调整信贷政策来调节房地长市场。整个经.济模式满足了各方的需求并实现了推动经.济发展的目的，但该模式并非完美，其中最关键的一个缺陷在于：在地方政之府作为土地供给的垄断者情况下，它可以直接影响甚至操控地价。同时土地拍卖制度也刺激了需求方的开发商竞价，推升了土地价格的增长。正是由于这两个环节的存在，为地价脱离城市经.济形成泡之沫提供了基础。我们会在后续的影响房.地,产因素中实体经.济中对这一缺陷具体分析。
影响房.地,产的因素
除了上述决定房.地,产市场的三大前提条件之外，还有很多具体影响因素。以下我们从房.地,产市场的参与者角度来分析具体因素对其影响。
在房.地,产市场中存在以上图中展示的五大类型的参与者，其中开发商和居民属于直接参与方，政之府、银行和实体企业属于间接参与方。这五大类型的参与者相互合作和博弈，形成了一系列耦合的机制模式，并最终决定了房.地,产市场行情。在明白这些机制模式之前，我们必须先明确每一类参与者的市场属性，包括利益诉求、决策特点、市场角色等。也正是由于这些属性决定了在参与者在机制模式中的行为，尤其是每一类参与者的利益诉求。
政之府
政之府作为房.地,产市场的参与者可以分为两类：中.央政之府和地方政之府。中.央政之府作为市场规则的制定者，对市场具有自上而下，从整体到局部的宏观调控能力，比如中.央政之府可以通过地方政之府分配棚户区改造指标来调节房.地,产市场的需求，可以调节银行的信贷利率降低或提高居民的购房门槛。中.央政之府在房.地,产市场中扮演者一个类似法官的角色，它既要平衡房.地,产市场各参与者利益，又要平衡宏观层面的长期利益和短期利益，更要平衡房.地,产和其他行业之间的相对稳定，还要达到发展经.济促进民生的目的。中.央政之府集各领域专家人才为决策智囊，眼光相对长远，但由于自身内在结构过于复杂，面对的问题多是两难抉择，它最终所做出的决策和最开始的目的之间也不免会有南辕北辙现象的存在。房.地,产作为中.国第一大产业，为中.国GDP贡献相当大的比例。也正因此，在中.央政之府对房.地,产的调控中，难免会投鼠忌器——既担心调控房.地,产造成市场的崩盘和对整个经.济的拖累，又担心不调控房.地,产会让泡之沫越做越大对实体经.济的反噬越来越明显。地方政之府是中.央政之府的下级单位，服从于中.央政之府的行政命令。地方政之府具有对其管辖范围内的国有土地出让土地使用权的垄断权力，也就是说，作为房.地,产市场中的关键资源——土地，只能由地方政之府供给到开发商。由此可见，在地方政之府和开发商之间的土地需求供给博弈中，地方政之府具有绝对的话语权。虽然地方政之府隶属于中.央政之府，但它们之间也存在大量利益博弈，例如分税制和土地财政的形成就是这种利益博弈的结果。由于以土地财政为核心及以房.地,产市场为载体的经.济模式是由分税制改革而直接催生的，因此，我们可以说中.国房.地,产市场很大程度是地方政之府和中.央政之府之间权力博弈的结果，或者可以说是集权和分权这两种制度选择的结果。未来解决房.地,产市场问题的方法一定会再次体现在这种央地权力博弈之中，有原先的集权向分权方向发展时。由于地方政之府的决策人都是五年任期，再加上政绩考核追求短期效果，这决定了地方政之府较为短浅的决策目光。支撑了中.国房.地,产市场的土地财政是地方政之府的重要财政收入方式，而以房.价上涨为代表的房.地,产市场繁荣现象则意味着地方政之府财政收入的提升，因此地方政之府具有强烈追求房.价上涨的诉求。下图显示了地方政之府对土地财政的依赖程度。
但又由于中.央政之府以行政命令要求地方政之府控制房.价上涨，地方政之府对房.价的实际策略往往在抑制和促进之间摇摆，甚至出现表面抑制房.价上涨暗地促进其上涨的现象。在房.地,产市场中，地方政之府之间具有明显的竞争关系，尤其是在需求量不断下降的市场行情下，例如各地出台的降低人才落户限制和补贴人才落户政策。在这种地方政之府之间竞争博弈过程中，降低了地方政之府对于土地供给的话语权，从而有利于房.价的下降。由于历史遗留因素，地方政之府在房.地,产市场中仍保留很多限制准入的门槛，比如户籍制度。我们将看到在房.地,产市场大博弈中，尤其是地方政之府和地方政之府的竞争博弈中，这些历史遗留的门槛将会不断地被主动取消。例如，2019年3月，石家庄全面放开城区、城镇落户限制实现“零门槛”落户打响了这种博弈升级的第一枪。
开发商
开发商是房.地,产市场商品房的主要供给方，但并非唯一供给方，地方政之府（以公租房的形式）和居民（以二手房房的形式）也是另外两个供给方。在目前看来，公租房由于政策等原因对房.地,产市场的影响较小，所以我们在本文中忽略了公租房对房.地,产市场供给的影响。房.地,产开发是一个典型的资金密集型行业，开发商追求资金高杠杆和高周转以获得更大的利润率。这决定了开发商对于商品房销售行情的低耐受性——随着商品房滞销态势的扩大，开发商承担着指数性资金压力增长，因此最具有降价销售回笼资金的动力。毋庸置疑，开发商最期望房.价上涨，他们具有很强的引导社会舆论的能力，可以通过各种信息渠道塑造楼市热销和房.价上涨的“表面”行情。同样，开发商之间的竞争会降低它们在地方政之府土地竞价以及在向居民销售商品房的过程中的话语权。由于和地方政之府利益深度绑定，这导致了开发商缺乏有效的外部监督者（尤其是在房.地,产开发阶段），进而造成了开发商为追求利益最大化而牺牲房屋质量的现象。开发商相对短视，往往依照过去几年的经验来制定下一年的开发目标。在各自追求利益最大化的竞争过程中，不断加大楼盘新开工面积，我们可以从下图数据看出这种局面：
但从这一维度来看，整体新开工面积的增大会导致竣工面积增大进而导致供给向过剩转变。当供给大于需求到某一个临界值时，房.价就会掉头向下，房.地,产市场的拐点就将来临。
居民
居民是房.地,产市场中最主要的需求者和购买者，但同时又是房.地,产二级市场最主要的供给者。在房.地,产市场中，我们可以根据居民是否持有房产和持有房产的主要动机将其细分为：已买房者、未买房者，其中已买房者又可细分为刚需买房者和投资买房者。已买房者是房.地,产市场稳定和上涨行情坚定的支撑者，但当市场行情下降带给他们下行趋势时，他们又会成为市场下跌最盲目的推动者——尤其是将投资买房者，他们对市场下行的耐受力十分有限，他们一旦形成市场下跌预期或者手中资金流有限不足以支撑房贷，则很可能会在短时间抛售，从而又会加速市场的下跌。这一过程和投资购房者在房.地,产上行周期助推房.价上涨是同一个机制不同阶段的表现。已买房者（主要是投资买房者）在房.地,产供给端中是房.地,产商强有力的竞争对手，而且随着商品房不断被销售，投资买房者在房.地,产供给端势力将越来越大。由于投资买房者数量远大于房.地,产商，这为政之府对房.地,产市场的调控带来很大挑战。这是因为市场的供给者数量和调控的难易程度往往成正相关：当市场的供给者数量较少时，调控者可以用较小的成本完成调控，调控者的“有形之手”可以对市场的“无形之手”发挥较大影响作用（这也是中.国重视国企发展的原因之一）；当市场的供给者数量不断增大，调控成本不断升高同时调控的效果不断较低，市场越来越趋向于只服从无形之手的意志。刚需者对于房.地,产市场的变化耐受性较大，对于市场变化的敏感度较低，他们所持有的房子数量大多在一套，只有当经.济危.机出现并影响严重影响他们的收入水平时，他们才可能选择卖房，并对房.地,产市场的变化产生较大影响。在对居民分析中，如果我们把拥有一套房的购房者看成刚需者（当然确实可以如此定义），拥有一套房以上的购房者看成投资者，那么下面的数据可以反映理念刚需者和投资者比例变化：
数据来自国家统计局
由上述数据，我们可以得出结论，房.地,产市场需求端的投资属性越来越高于刚需属性（刚需者买房是用来住的，所以会带动家具、家电和建材销量；而投资者买房是为了投资，对家具、家电和建材带动效果远不如刚需者。由此我们可以得出结论从2016年3月以来，房.地,产市场的投资者需求越来越大于刚需者需求。两个数据从不同角度得出了一致的结论）。房.地,产市场中的投资者对于房.价极为敏感，他们的目的在于未来某一时间上抛售房产而获得房产增值收益，而不是为了获得出租收益。实际上，从房屋的租售比上来看，在房.价不涨的情况下，单纯把房子用来出租，获得收益抵不上把相应的资金放在银行里获得的收益。可以说，这些投资者买房单纯就是为了卖房赚钱。他们会时刻对照自己买房的价格和当前价格，从而判断是否是最佳抛售时期。如果房.价维持不涨或者下跌，那么房.地,产这项投资品在收益率上的回报率必然会很低，原本作为优质资产就会变成一项高成本持有资产。当这些投资者在渡过一个短暂的观望期后，就会发生集体抛售现象。正是这种投资者利益诉求给房.地,产市场维稳带来骑虎难下的局面——如果不调控房.地,产市场，那么泡之沫会越做越大，风险会越来越大；如果调控房.地,产，则很可能就会立马刺破泡之沫，会对社会稳定和经.济发展造成巨大的冲击。日本上世纪90年代初的房.地,产泡之沫正是由于政之府急于调控而在短短几个月内破裂。这也就决定了政之府在以往的调控中使用的胡萝卜加大棒左右摇摆的策略——每次对房.地,产的遏制时间都不会超过投资者抛售前的观望时间，并在快到观望时间时转为鼓励房.地,产。这样，就可以既在短时间内遏制投资者在房.地,产市场需求端的势力，增加投资者对市场的忍耐能力（也就是延长观望时间），又不至于短时间内刺破泡之沫，并未采用结构性解决泡之沫方案赢得更多时间，但也造成了调控效果的越来越弱和泡之沫越来越大。
?从上图，我们可以看出政之府在调控房.地,产市场所采用的胡萝卜加大棒摇摆策略。其中，房.价涨幅为负的时间段为投资者的观望时间。随着该策略的实行，观望时间越来越长，一方面反映了投资者对价格下跌的忍耐性越强，另一方面也反映了调控越来越被投资者所免疫，调控效果越来越不明显，比如最后三次调控的作用已经没有前几次明显。从微观上看，我们基于对居民住房作为人的最基础需求的共识，假设所有居民都倾向于买房且都是理性人，但并非所有的居民都可以成为房.地,产市场的参与者。作为房.地,产市场参与者的居民需满足两个条件（注：我们在此将文化、社会制度等影响房.地,产市场的因素纳入居民对买房的倾向之中）：
- 具有足够的经.济条件；
- 持有对房.地,产看多的态度。
第一个条件指的是居民至少具有付得起购房首付和房贷的能力。第二个条件指的是居民认为买房是个划算的交易，给居民带来的收益远大于支出，这种收益可以来自于房.价的上涨、给孩子提供更好的教育环境、便利的生活等。这两个条件都只在购房或卖房决策时起作用，他们的参考点不仅仅是现在也是未来的价值或能力，比如只有购房者认为自己未来可以有固定且充足的收入才会决定贷款买房，购房者只有认为房.价不会在未来大跌时才会在现在决定买房。在经.济周期上行阶段，大多数人在房.地,产市场都满足第一个条件，而且这种经.济繁荣也会反映在不断上涨的地价上进而反映在房.价上。居民也因此对未来经.济形势持乐观态度，对房.地,产市场持看多态度。所以，我们可以这么说，上述两个条件实际上是宏观经.济形势在每个居民身上的微观表现。在房.地,产市场中居民的经.济条件实际上是一个比较值——关键指标居民房贷收入比。中.国近十多年的居民房贷收入比数据如下：
从上述数据可见，中.国的房贷收入比在不断攀升，这对房.地,产市场并非是一个利好信息。从宏观上看，居民是以一个群体的形式影响房.地,产市场的需求和供给。我们需考察居民的群体的两个属性：
- 人口结构；
- 贫富差异程度。
在这里我们之所以没有选择城市化率来考察，是因为城市化是一种表面属性，它是由人口结构和贫富差异程度决定。在当前针对房.地,产走向的观点中，有人认为中.国的城市化率刚过60%，所以中.国房.地,产市场具有十足的动力。但如果我们对农村人口实地考察就会发现，留在农村的人口老年化严重，其中相当大的比例人口满足上述微观层面的两个条件，不会成为潜在购房者。根据第六次全国人口普查数据, 农村60岁以上人口比重为14.98%, 65岁以上人口比重为10.06%, 而相应的城市老龄人口比重分别为11.47%和7.68%, 从农村老龄人口占全国老龄人口比例来看, 农村老龄人口占全国老龄人口的55.92%, 而农村总人口占全国人口的49.72%, 这说明农村的人口老龄化程度不仅比城镇严重, 而且已经超过人口老龄化标准。所以说，只看城市化的整体数据而不具体分析其中的人口结构所得出的有关房.地,产市场的结论很大程度站不住脚。首先，我们来看上述的第一个属性——人口结构。毋庸置疑，中.国的老年化现象越发明显，与之对应的是劳动人口所占总人口比例的不断下降。 社会老年化意味着社会对房.地,产需求变小，同时很多拥有房子的老年人在晚年往往会卖房养老或将名下房子遗留给子女，这都会直接或间接地增加房.地,产市场的供应。所以，社会老年化对于房.地,产市场是一个重大的利空因素。
另外，出生率的高低对房.地,产未来市场行情起到了至关重要的影响。从历史的房.地,产繁荣周期来看，婴儿潮产生的新婚人口冲击是房.价高涨的重要原因，其中的相关性如下：
在最近70年的历史中，中.国有两次婴儿潮的出现，但随着最后一波婴儿潮出生的人群达到生育年龄并未产生第三波的婴儿潮。历年出生人口数据如下：
房.地,产开发商往往会根据过去一年的销量来确定下一年的销量目标。因此，当我们处在第二波婴儿潮所带来的房.地,产市场景气的末端时，开发商很可能会开发出过量的楼盘，导致房.地,产市场供大于求的局面，极容易造成房.地,产市场泡之沫的破裂。从1988年的出生人口高峰到1993年出生人口高峰结束，年出生人口下降了约16%。中.国的平均购房年龄和初婚年龄在27岁左右，那么第二波婴儿潮出生的人买房的高峰期就在2009-2020，由此可见2020年很可能是中.国房.地,产接受大考的一年，也很可能是一个转折点。其次，我们再来看居民群体的第二个属性——贫富差异。贫富差距对于房.地,产市场影响多集中在需求端。占人口较少数的富人在拥有大量资金，在房.地,产市场中多作为投资者存在；而占人口大多数的普通人拥有较少的资金，在房.地,产市场中多作为刚需者存在。当贫富差距越来越大时，房.地,产市场中的富人投资者购房数量占比会越来越高，再结合我们在前文中的分析，可得到房.地,产泡之沫越容易被刺破的结论。实际上，中.国现有的房.地,产市场模式也会加剧贫富差距，加剧的贫富差距又会侵蚀房.地,产市场的健康发展并增加泡之沫程度。从这一点来看，当前的房.地,产模式是不可持续的，调控政策也是势在必行。国内由于种种原因，反映贫富差距最直观的基尼指数数据很多年未有发布。以下是国际基尼指数比较图：
由上图可见，中.国的贫富差距处于国际中高水平。我们只能从一些经.济现象来侧面推测贫富差距的变化趋势。据中.国汽车工业协会和乘联会的数据，2018 年乘用车销售同比下滑 5.8%，而与之鲜明对比的是豪华车市场销量同比增长8%。2019年上半年国内狭义乘用车综合产销量同比下滑9.3%，豪华车整体销量同比增长4.7%。这两年的汽车行业销量数据也从侧面反映了中.国贫富差距在不断拉大的趋势。总之，从贫富差距的趋势来看，中.国房.地,产市场前景不容乐观。
银行
银行在房.地,产市场分为两个类型，一种是央行，另一种是商业银行。央行属于政之府机构，是所有商业银行的管理者和政策制定者，具有发行货币的权力，它不直接参与房.地,产市场。央行主要通过货币和信贷政策影响房.地,产市场。通过对历史上房产泡之沫的研究，我们得出结论，宽松的货币信贷政策往往会导致房.地,产泡之沫。其中，关键的货币数据M2对房.地,产的影响如下图：
考虑到影响房.价的因素不止一个，我们从上述数据中看出M2和房.地,产具有一定的相关性。在后续我们分析房.地,产背后的金融运作模式中，我们可以进一步得出，M2和房.地,产是互为因果，相互推动的关系——一方面，房.地,产的繁荣增加大量信贷从而推动M2的迅速增长；另一方面，M2的主动增长又会刺激信贷供给从而推动房.地,产的繁荣。实际上，在最近十几年由于经.济增速下滑，央行主动增加M2的供应，并通过房.地,产市场锚定到个人债务之上，从而起到短期内刺激经.济发展的目的。商业银行在房.地,产市场的作用既体现在供给端又体现在需求端。在供给端，房.地,产行业是一个典型的资金密集型行业，国内房.地,产公司极其依赖银行贷款等融资方式；在需求端，前文中我们提到的居民是否有足够的经.济条件从中长期来看直接取决于银行的信贷利率，我们甚至可以这么理解：当前中.国的房.价之所以很高，其中一个重要原因就是银行信贷降低了居民买房的门槛。
实体企业
实体企业虽然间接参与了房.地,产市场，但在由房.地,产市场和土地财政组成的经.济发展模式中起到了发动机的作用。从以土地财政为代表的经.济模式发展的近20年里，实体企业从中获得大量的财政补贴、基础设施的支持和融资资金，这也是中.国工业产值高速增长和中.国制造具备世界范围内较强竞争力的重要原因。同时，实体企业作为该经.济模式的发动机，为该模式提供了源源不断的资金流，驱动中.国经.济的高速发展。在这种经.济模式中，实体企业好比是能下金蛋的鹅，而房.地,产市场就好比是为养鹅搭建的窝。建窝的目的是为了给鹅下蛋，鹅下了足够多的蛋才能养活城市居民并改善他们的经.济水平，经.济得到改善的居民反过来又促进对建窝的推动（这个流程在本文开头已经说明）。理想情况下，这种模式会一直发展下去。但是这个模式有两个天然的缺陷：
- 建窝比等待鹅下蛋要快的多，也就是说政之府在房.地,产市场上获得的收益更加快速更加稳定，而在实体经.济上获得的收益则相对漫长且风险较大。在短期利益和长期利益的博弈之下，人时常会选择前者，政之府也逃不了这个人性的弱点。在总资源有限的情况下，当政之府偏向于发展房.地,产市场时，实体经.济会受到挤压。这也解释了为什么在过去十几年里，当整体经.济下行时，中.国会选择刺激房.地,产市场。当然，这种刺激效果仅仅在短期内有效，长期还是要靠实体经.济的发展来带动经.济，毕竟房.地,产市场是窝和一种载体，而鹅才是真正下金蛋的源头。
- 实体经.济发展好坏体现在地价波动上，但在中.国土地为地方政之府所垄断，地价作为实体经.济发展的晴雨表作用已经被严重扭曲。这种被人为扭曲的信息流会引导资金流绕过实体企业并导致资金流在房.地,产和基建中空转，产生过量的商品房和工业园等投资供应。
基于上述两大缺陷，原有的经.济模式已经畸变为如下图：
总之，实体经.济和房.地,产市场之间的关系在一方面是相辅相成的，在另一个方面也是竞争关系。当房.地,产市场过度繁荣到某一个临界值后，实体经.济受到房.地,产的反噬效应会非常明显——经营成本的快速上升、内需不足、挤压融资等。从社会的各个角度来看，当前的房.地,产市场已经达到了该临界值，因此对房.地,产市场的调控对实体企业是一种利好。
未完待续，近期会发布下篇，换个视角看世界，欢迎关注个人独立公众号：三十二栗
中国这么大，你不能用一个国家的范围去定义涨跌。就说16年暴涨吧，那也有不涨的城市或者跟风小涨涨的城市。你要说暴跌，打个比方吧，上台阶要一层层上，你步子太大一下子迈了五级台阶，收不住了，脚一滑往下收了三级。要从迈五级这个角度，你跌了；要从没迈步这个角度，你涨了。
在意房价涨跌的，估计都是17、18年刚置业的，你要是15年以前买的房，涨跌无所谓，要么你所在的城市没涨那就更不担心跌；要么你所在的城市翻番了在阴跌呢，但远没到你的持房成本。
从大环境看，中国还在保持可观的经济增速，即便存在分配不合理的情况，那也意味着依然有不少人财富是在增加的，由于我国股市帮忙、外汇管制，房子依然是个不错的投资选择；从城镇化角度来看，至少大城市依然保持着对外来人口的吸引力，而且国家也在着力打造多个都市圈，这些城市的房价不存在暴跌的基础，当然不排除上涨过快的有回调。
从个人来看，不推荐炒房囤房，房住不炒是国家说的，家庭投资者在保证自住以外有个一两套位置好宜租宜售的房子就行，那种上杠杆到都市圈囤几套等着翻番的就算了，房子说到底还是用来住的，不宜居的房子还不知道哪年能解套呢。
