涌金广场的教训何其深刻，但依然有「港龙城之痛」︱楼市大脑No.1354

文字整理︱邹虹

◆裘维维：又有很多人在讨论港龙城了，因为它又经历了跟王府井的解约。港龙城是城东新城里边一个位置特别好的商业项目，大概是2013年拿的地，但后来经历了一系列的坎坷，现在又跟王府井解除了合作。所以很多城东居民，对港龙城的期盼只能再度落空。

◆刘德科：为什么我们要聊港龙城？其实是借港龙城来聊一聊城市综合体的模式，也顺便聊一聊什么样的商铺尽量不要去碰。

◆刘德科：熟悉杭州房地产历史的人会知道，之前有一个跟港龙城模式几乎一模一样的综合体，叫涌金广场。

◆裘维维：涌金广场至少是开出来了。

◆刘德科：港龙城必然也会开出来。涌金广场当年也经历了一系列波折，大家现在只是忘了它曾经有过的伤痛。

◆裘维维：涌金广场的伤痛还是在的，它的位置比港龙城更显赫，就在西湖边，然后它的历史也很漫长。至于中间的波折，主要一个原因就是它的商铺都分割出售了。

◆刘德科：对，这两点可以说是一模一样，一个大商场，里面被分割出售了以后，日后的经营一定会成问题。

◆裘维维：是的。

◆刘德科：这跟市场不一样，比如义乌早期的很多市场，每一个铺位都是分割出售的，但大家的意愿是极其统一的，今后就是面向全球做批发生意。

但商场跟市场不一样，它一旦分割了之后，目的性就没法统一。比如涌金广场当年300多个铺位都零售了，这就导致它有300多个业主，这300多个业主是不可能有统一意见的，有人说我们应该委托给一家公司来统一经营，有人说我要自己开店，有人说我要租给谁开店。意见都不统一，这商场怎么弄？

好不容易弄了几轮弄起来了，像杭州第一家海底捞是开在涌金广场的，还有家乐福也开起来了，但是放在这么好的位置，不应该只是这个状态。

◆刘德科：涌金广场是20世纪末的产物，港龙城是21世纪的产物，到了21世纪，为什么还会重复那样不应该的事情？要考虑的是应该是这个问题。

你看2013年港龙城拿地，2015年开盘到现在一直没有开业，今天只是说王府井不来了，然后中房集团介入，接下来会怎样？其实能开出来就不错了，不要指望它会有多好。

◆裘维维：港龙城当时是有返租协议的，就是商铺分割卖给个人业主之后，会签一个返租的协议，上面写好第一年返多少，第二年返多少，这个协议差不多是15年的时间，然后有人觉得这样就没问题了，整个商场可以经营起来。

但你看问题还是摆在这儿，当一个商场有很多个人业主的时候，在经营上就会有很多困扰，因为没法达到统一的状态。所以不管是王府井也好，还是以后中房也好，他们在运营招商过程中，还是会难度重重。

◆刘德科：一个好的商场应该是开发商自己持有，然后统一去经营，不管水平怎么样，不至于一下子坏掉，但分散卖掉以后一定是坏的。

这个道理大家都是懂的，为什么开发商还要这样做呢？因为商场持有的成本太高了。像万达、龙湖、华润那样的企业毕竟是少数，大部分开发商都把商场分割卖掉，这样钱就回来了，以后好不好，那是别人的事情。至于返租，只不过是羊毛出在羊身上罢了，返利的钱已经在你的房价上直接加进去了。

我记得从有这档电视节目开始，甚至更早，我们就一直在说有包租协议的房子不要买，特别是商铺，那是绝对不能碰的。当然，无论我们说多少遍也没有用，还是会有人碰，2015年有人碰，2025年也一定有人碰，这是没办法的。但只是希望，听到的人会想起，曾经杭州有涌金广场，有港龙城。

◆裘维维：也不是说没有开发商或经营单位，对涌金广场这样的地段感兴趣，我记得当时广州一家做市场经营很厉害的公司，就有意向来经营涌金广场。这家公司叫白马公司，广州白马服装市场就是他们运营的。

◆刘德科：很早，还是在2002年。

◆裘维维：对，这家公司当时提出的条件就是要百分之百租给他，需要所有业主同意，但最后就没法全部同意，然后就不了了之。这就是有很多小业主之后，对整个商场的经营所形成的各种各样的羁绊，现在港龙城也一样。

◆刘德科：现在的年轻人可能不太了解广州的白马服装市场，在20年前是相当厉害的。

◆裘维维：可以说叱咤风云。

◆刘德科：跟今天我们谈王府井是一样的地位。当年的广州白马服装市场要进入杭州的涌金广场，但因为业主没法形成统一意见，所以就没谈拢。

今天王府井的地位很高，它在去年表示要接手港龙城，后来为什么退出呢？王府井有自己的回答，因为没办法和业主方达成比较妥善的协议，最终就解约了。

所以这20年就像一个轮回，看上去社会一切都在进步，但在这件事情上，社会又好像没有进步。

◆裘维维：但是对于整个城东来讲，港龙城不开出来，就是有一块疮疤在那儿，对于城市来讲，这是非常遗憾的一件事，对于周边居民来讲，也会觉得惋惜。

因为如果它作为一个还不错的商场开出来，城东的商业能级也会有一些改善。城东现在大概能数出六七八家星巴克，但是好一点的商场基本只有一家，就是东站万象汇。

◆刘德科：毕竟是华润。

◆裘维维：对于港龙城，很多城东人民还是抱有很高的预期，因为地段实在是很好，但现在看来只能再多等一会儿，而且一定要把对它的预期降下来。

◆刘德科：我觉得多等一会是不够的。

◆裘维维：但大家现在要求是很低的，只要你能开出来，不管经营得好不好，跟边上一样做一个美食城也行对吧？至少这块地没有荒废在那儿，至少这块疮疤揭掉了。但如果希望运营得更好，那是另外一回事情。

我们今天说这么多，就是希望今后不要再重复类似的事情了。

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本期文字整理︱邹虹 主编︱张飞天 出品︱细嗅文化 

常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛